Bốn lưu ý về công chứng hợp đồng đất

So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng hơn việc công chứng, chứng thực các loại hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất (QSDĐ). Ông Từ Dương Tuấn, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp TP.HCM, cho biết: Tại các địa phương đã chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (trừ di chúc) từ UBND xã, phường, thị trấn sang tổ chức hành nghề công chứng thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất (NSDĐ) được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Bắt buộc hoặc theo yêu cầu

. Phóng viên: Theo Luật Đất đai 2013 thì loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền nào của NSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực? Công chứng tại đâu và chứng thực tại UBND cấp nào?

+ Ông Từ Dương Tuấn: Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của NSDĐ phải được công chứng, chứng thực  gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cũng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Tại TP.HCM, tất cả hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở… phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Ảnh: HTD

Về nơi công chứng, chứng thực: Theo Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và Nghị định 23/2015  của Chính phủ thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của NSDĐ do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất chứng thực.

. Có loại hợp đồng, văn bản nào  không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực không, thưa ông?

+ Có. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của NSDĐ không phải công chứng, chứng thực bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch này là theo yêu cầu của các bên.         

Quyền lựa chọn công chứng, chứng thực

. Khi luật nói “được công chứng hoặc chứng thực” thì có nghĩa là người dân có quyền chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực? Chẳng hạn như ở TP.HCM, nếu không muốn đi công chứng các hợp đồng, văn bản thuộc loại bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì người dân có thể đến UBND cấp xã để chứng thực?

+ Người dân có thể lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất hoặc tại UBND cấp xã nơi có đất.

Tuy nhiên, đối với các địa phương đã thực hiện chuyển giao việc chứng thực, trong đó có TP.HCM thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của NSDĐ được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Lưu ý từ năm 2011, TP.HCM đã thực hiện việc chuyển giao này.

Phân biệt giá trị công chứng, chứng thực

. Ông có thể phân tích thủ tục công chứng khác gì với chứng thực? Giá trị của các hợp đồng, văn bản được công chứng hoặc chứng thực có như nhau hay không?

+ Về mặt nguyên tắc, hoạt động công chứng và chứng thực có tính chất khác nhau. Do đó, pháp luật có quy định khác nhau về thủ tục, hậu quả pháp lý và trách nhiệm khác nhau đối với mỗi hình thức trên.

Cụ thể, thủ tục công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng 2014. Công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì công chứng viên đề nghị  làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng.

Trong khi đó, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo Nghị định 23/2015. Theo đó, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của người yêu cầu chứng thực. Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch.

Về giá trị của văn bản công chứng, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vô hiệu.

Riêng giá trị của hợp đồng, giao dịch được chứng thực thì Điều 3 Nghị định 23/2015 quy định: Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Chính từ các khác biệt trên mà nhìn chung, mức thu phí công chứng cao hơn mức lệ phí chứng thực.

. Xin cám ơn ông.

NG.QUỲNH thực hiện

Theo Pháp luật TP.HCM