Đừng để mất nhà vì... thiếu hiểu biết

Dù phủ nhận việc mua bán thông qua người ủy quyền, nhưng với những cam kết ủy quyền đã ký, họ đã buộc phải thực hiện nghĩa vụ đối với những giao dịch mà họ hoàn toàn không muốn, thậm chí không biết.

Vợ chồng ông Xuân - bà Tơ kí giấy ủy quyền cho bà Lý được quản lý, sử dụng và định đoạt diện tích đất ở mà họ đang sử dụng. Vài tháng sau, tại văn phòng công chứng Hồ Gươm, bà Lý đã đại diện cho ông Xuân, bà Tơ chuyển nhượng 300m2 đất ở đó cho ông Hiếu với giá 800 triệu đồng. Số tiền này được người mua trả hết cho bà Lý ngay tại văn phòng công chứng. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Hiếu làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại UBND huyện Sóc Sơn. Lúc này, vợ chồng ông Xuân mới cho rằng họ không bán nhà, bán đất và không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ ủy quyền cho bà Lý để nhờ vay ngân hàng 100 triệu đồng.

Trong lúc CQĐT chưa tìm thấy chứng cứ phạm tội nào của bà Lý, thì người bỏ tiền ra mua đất - ông Hiếu - đã yêu cầu vợ chồng ông Xuân phải bàn giao tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng. Ông Hiếu cũng yêu cầu UBND xã hòa giải theo luật định để chuẩn bị cho việc khởi kiện ra tòa.

Tại phiên hòa giải, ông Hiếu yêu cầu vợ chồng ông Xuân bàn giao đất, nếu không thì trả lại tiền mà người "được ủy quyền" bán nhà đất đã nhận theo hợp đồng chuyển nhượng cùng lãi suất hơn một năm qua. Giải pháp này cũng không được ông Xuân đồng ý vì ông cho rằng mình bị lừa nên không trả đất cũng không trả tiền. Như vậy, đến thời điểm này "bị hại" thực sự lại là… ông Hiếu.


Với các bản hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng được lập tại văn phòng công chứng, ông Xuân khó có thể chối bỏ được trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của bên bán theo quy định của pháp luật. Theo ý kiến của nhiều luật sư, khi bên mua yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì có thể ông Xuân và vợ sẽ bị cưỡng chế giao nhà đất nếu tòa án phán xét vụ kiện này.

Hay trường hợp vợ chồng anh Minh cần vay 1 tỷ đồng để làm ăn nên đã nhờ trung gian là Thanh vay hộ. Để nhận được số tiền trên, vợ chồng anh Minh phải thế chấp cho bên môi giới sổ đỏ căn nhà của vợ chồng anh ở quận Cầu Giấy. Tuy nhiên, trước khi nhận tiền, vợ chồng anh Minh tiếp tục phải ký nhận bản "Hợp đồng ủy quyền", cho phép người trung gian được sử dụng sổ đỏ thế chấp vay vốn ngân hàng. Được hơn một năm, bỗng một nhân viên ngân hàng xuất hiện tại nhà anh kèm theo bản thông báo "nợ xấu" của chính miếng đất do vợ chồng anh Minh đang ở, nhưng đã mang tên một chủ mới lạ hoắc. Qua tìm hiểu, anh Minh được biết, ngay sau ngày anh ký bản hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền đã vội bán ngôi nhà của anh cho một người khác. Và, sau đó người mua này đã mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, không trả lãi đúng hạn, dẫn tới tình trạng "nợ xấu" nói trên.

Một trường hợp khác là bà Tiêu ở Tây Hồ bán 25m2 trong tổng số 50m2 đất cho chị Tú cùng làng, giá 1,5 tỷ đồng. Chị Tú trả 1,2 tỷ đồng, giữ lại 300 triệu đồng "khi nào tách sổ trả nốt". Giao nhận tiền, vợ chồng bà Tiêu viết giấy biên nhận, rồi ký vào một văn bản mà họ nghĩ là "hợp đồng mua bán nhà đất". Một ngày nọ, bà Tiêu tá hỏa khi một số người xuất hiện tuyên bố toàn bộ 50m2 nhà T. là nhà của họ. Trả lời câu hỏi "Vì sao bà ký vào bản hợp đồng đó?", bà Tiêu trình bày: Hôm chị Tú đến nhà trả tiền, dẫn theo một người đàn ông, giới thiệu là "cán bộ công chứng". Người này không đưa văn bản cho ông bà đọc, chỉ bảo ký vào phía dưới những tờ giấy đánh máy sẵn. Nghĩ đây là hợp đồng bán nhà, bà Tiêu ký luôn. Người ta cầm đi, không giao bản nào cho bà Tiêu. Sau khi bị chiếm nhà, bà Tiêu mới được người ta đưa một bản phô tô "Hợp đồng ủy quyền" này.

Trong các chiêu lừa qua công chứng, ngoài các chiêu giả làm hợp đồng mua bán hay đặt cọc mua nhà thay cho hợp đồng vay tiền còn có dạng hợp đồng ủy quyền. Đây là chiêu thường được các bên sử dụng để trốn thuế (lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất...). Khi sử dụng mánh hợp đồng ủy quyền, người bán chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho người mua thay vì làm hợp đồng mua bán nhà đất. Người mua được người bán ủy quyền "thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến lô đất với chủ đầu tư", được "nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"... Như vậy việc né thuế sẽ kéo dài tới người thứ ba, thứ tư và nhiều nữa. Chừng nào người mua bán nhà đất cho người khác thì chỉ cần người được ủy quyền ra công chứng làm hợp đồng mua bán thay chủ cũ sẽ trốn được một lần thuế.

Nếu có xảy ra tranh chấp thì cũng khó truy cứu hình sự. Đó là nhận định của nhiều chuyên gia luật. Theo thẩm phán Lê Bích Thủy, TAND quận Ba Đình, đây là một thủ đoạn lừa đảo mới, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên vay tiền, khi lập hợp đồng ủy quyền vay vốn hộ, bên trung gian che giấu thỏa thuận "được toàn quyền định đoạt tài sản" vào một điều khoản cụ thể nào đó trong hợp đồng. Khó xử lý hình sự các đối tượng liên quan bởi hầu hết các bản hợp đồng ủy quyền như trên đều hợp pháp, được thực hiện tại các văn phòng công chứng có thẩm quyền. Hơn nữa, việc một công dân ủy quyền cho cá nhân hoặc tổ chức thay mặt mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản thuộc quan hệ dân sự. Do vậy, khi sự việc trên bị phát giác, việc khắc phục hậu quả cũng như xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự bên có dấu hiệu lừa dối rất khó khăn.