Bất động sản trầm lắng: Cơ hội hay thách thức?

Chuyển hướng cho thuê căn hộ

Giá BĐS liên tục giảm trong thời gian gần đây, chủ yếu là mức giảm đột ngột của phân khúc đất nền dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ cuối năm 2011 và những tháng đầu năm 2012. Đến nay so với mức đỉnh cũ giá các lô đất nền ở một số khu đô thị mới đã giảm 30%-40%.

Tuy nhiên, phân khúc chung cư tại Hà Nội giá vẫn được cho là quá cao. Đến nay, so với đầu năm 2011 giá chung cư có giảm nhẹ khoảng từ 5% -10%, tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước thì không hề giảm. Văn phòng cho thuê tiếp tục ở xu thế giảm giá thuê trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, mức giảm bình quân khoảng 3% so với quý trước đó.

Để giải quyết tình trạng này, một trong những giải pháp được đánh giá là hết sức quan trọng, đó là điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng của các khu đô thị mới. Trong đó, đáng chú ý có biện pháp tăng tỉ lệ nhà ở chung cư cao tầng lên trên 80% tại Hà Nội và TPHCM, hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự; căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên) tối đa không quá 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới. Không triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị, thực hiện quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ dự án. Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.

Cơ hội cho người có nhu cầu thực

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, một tỉ lệ không nhỏ nhà biệt thự, nhà liền kề chưa hoàn thiện, chưa đưa vào sử dụng tại các khu đô thị diễn ra phổ biến đã gây ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế xã hội, gây lãng rất lớn về tài nguyên đất, tiền của, nguồn lực của nhân dân và xã hội, gây mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng xấu tới tình hình an ninh xã hội và môi trường đô thị.

Trước vấn đề khó khăn về nguồn vốn do chính sách thắt chặt tín dụng, các chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình khuyến mại để đẩy căn hộ ra thị trường. Nhiều dự án đều thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5-10% cho khách hàng, dãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ khách hàng tín dụng ưu đãi… Tuy nhiên việc tiêu thụ vẫn rất khó khăn, không có giao dịch. Giá nhiều dự án trên địa bàn Hà Nội đã giảm mạnh đến cả chục triệu đồng/m2. Không ít người “ôm” bất động sản như ngồi trên đống lửa. Nhiều nhà đầu tư phải chịu rao bán căn hộ với mức giá tương đương với giá gốc của dự án do không chịu được “nhiệt” của lãi ngân hàng.


Theo dự báo của nhiều chuyên gia BĐS cho biết, trong 1 đến 2 tháng tới là thời điểm các dự án đến giai đoạn bắt buộc phải nộp tiền theo tiến độ nếu không chủ đầu tư sẽ bị phạt lãi suất; nhiều khoản vay đến giai đoạn phải đáo hạn ngân hàng và cuộc tháo chạy của nhà đầu tư khỏi thị trường (chủ yếu là những nhà đầu tư ngắn vốn) sẽ còn tiếp tục.

BĐS được xem là một trong những kênh đầu tư an toàn và mang nặng tính đặc thù vốn có, nhưng, sự ế ẩm của các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới nhà đất đã phản ánh phần nào việc mua bán trên thị trường này tại Hà Nội đang có nhiều ưu thế thuộc về người mua.

Giới đầu tư lẫn người muốn mua đất hay nhà ở đều cho rằng: mua đất, mua nhà giờ đã dễ hơn nhiều so với thời điểm này hai năm về trước. Việc tìm căn hộ chung cư vừa tiền, một mảnh đất khoảng 25- 30 triệu đồng/m2 ở khu vực lân cận trung tâm giờ đây không phải là quá khó khăn nữa.

Ngoại trừ đất thuộc các mặt đường rộng, ôtô đậu cửa có giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2, còn lại đất thuộc các đường liên thôn, xóm, hoặc các ngõ nhỏ đều có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2.

TS Nguyễn Bá Ân - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Ðầu tư) từng nhận định trước báo giới: "Thời điểm này ai có tiền thực đầu tư là tốt nhất, vì đây là thời điểm thị trường BÐS đang trở về dần với giá trị thực, giá trị ảo đang bị mất dần đi".

Cùng quan điểm với ông Ân, giới đầu tư Hà Nội cũng nhận định: Với những diễn biến trái chiều trên thị trường BĐS Hà Nội, với mức giá đang giảm như hiện nay thực sự là dấu hiệu tốt với những người có nhu cầu thực về nhà ở. Thị trường trầm lắng và xuống giá như hiện nay chính là cơ hội, nếu các nhà đầu tư biết cách nắm bắt. Nhất là đối với các nhà đầu tư trường vốn, có thể nhân lúc nguồn cung trên thị trường đang dồi dào và giá rẻ, lựa chọn mua vào để chờ cơ hội.

Bất động sản trầm lắng: thách thức cũng là cơ hội

Rất nhiều người khẳng định rằng không một cá nhân nào có thể quay ngược lại với xu hướng của thị trường. Khi thị trường xuống dốc thì cách rút khỏi thị trường được coi là giải pháp tối ưu. Nhưng thực tế cho thấy, cho dù thị trường quay đầu tuột dốc, thì vẫn có một tỷ lệ những nhà kinh doanh coi đó là cơ hội, và bắt đầu kiếm tiền từ đó. Trong bối cảnh Chính phủ áp dụng những chính sách để giảm lạm phát, thắt chặt tín dụng, lãi suất… thị trường bán lẻ chịu tác động là điều đương nhiên. Chịu tác động trực tiếp sẽ là doanh thu hoạt động bán lẻ, điều này chịu ảnh hưởng rất lớn từ niềm tin của người tiêu dùng. Các chủ đầu tư sẽ cân nhắc kỹ hơn trong những thương vụ đầu tư, những người có nhu cầu về bất động sản cũng sẽ sử dụng đồng tiền một cách cẩn thận hơn. Tâm lý e ngại đã bao trùm lên thị trường bất động sản, mặc dù dịch vụ kinh doanh bất động sản không ngừng được nâng cao về chất lượng dịch vụ.

Tuy nhiên nều xét về dài hạn, thị trường bán lẻ mà cụ thể là thị trường bất động sản vẫn được coi là thị trường tiềm năng. Bất động sản luôn là mặt hàng thiết yếu đối với con người. Chúng ta thử nhìn một cách khách quan, nếu như một người có số tiền 1 tỷ đồng trong tay, trong khi mong muốn của anh ta là mua một căn nhà trị giá 2 tỷ với nhiều tiện nghi, thời điểm hiện tại giá bất động sản đang giảm, anh ta nghĩ rằng giá bất động sản sẽ còn giảm xuống nữa cho đến khi anh ta chỉ có thể bỏ ra 2 tỷ để có thể mua được căn nhà như mong muốn, anh ta sẽ giữ số tiền đó lại. Tuy nhiên điểm mấu chốt ở đây là nếu không mua nhà, nhu cầu sinh hoạt là không thể thiếu, do vậy sẽ nảy sinh nhu cầu thuê nhà. Và dịch vụ môi giới thuê nhà lại nảy sinh khi mà giao dịch trầm lắng. Đó là một cách nhìn tích cực trong lúc khó khăn, và khách quan thì đó cũng là cách kiếm tiền hiệu quả, bởi vì phí cung cấp dịch vụ thuê nhà qua trung tâm môi giới cũng không nhỏ so với hoa hồng môi giới bất động sản.

Điều đó cho thấy câu nói “Không ai có thể chống lại thị trường” không hẳn chính xác. Lịch sử cho thấy những vụ lũng đoạn thị trường tiền tệ lên đến nhiều tỷ USD, chỉ là 1 cách ví von tuy nhiên khó khăn luôn đi cùng với cơ hội và thách thức. Đây là lúc những nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp xuất hiện và vực lại thị trường nhà đất. Ai có sự chuyên nghiệp cùng sự khác biệt, người đó sẽ thắng.

DiaOcOnline.vn - Theo VLand