Đối thoại trực tuyến về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

BTV: Có ý kiến cho rằng, chưa thể đo được tác động từ gói hỗ trợ này, bởi từ đồng tiền trên giấy, ra tiền thật và chu chuyển được trên thị trường, phải từ 6 tháng đến 1 năm, với những thủ tục hành chính rất mất thời gian.  Ý kiến của ông Nguyễn Viết Mạnh về vấn đề này như thế nào?

Ông Nguyễn Viết Mạnh:  Tác động của chương trình đối với thị trường BĐS là tích cực. Như chúng ta đã biết, đây không phải là gói giải cứu thị trường BĐS mà nó nằm trong tổng thể các giải pháp của Nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất kinh doanh…  Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ là một trong những giải pháp tổng thể và nhắm tới những đối tượng theo chiến lược nhà ở. Hiện trong thị trường BĐS phân khúc dành cho người có nhu cầu ở thực sự còn đang thiếu nhưng lại dư phân khúc cao cấp, vì vậy, gói này sẽ tác động tích cực đến những người có thu nhập thấp có được chỗ ở phù hợp. Thứ hai, sự ấm dần của phân khúc nhà ở thu nhập thấp sẽ tác động lan toả đến toàn thị trường. Thứ ba là giúp thị trường điều chỉnh theo cung cầu thực tế.

Thời gian qua, chúng ta mới triển khai được khoảng 10 ngày khi 2 Thông tư có hiệu lực, các ngân hàng rất tích cực chuẩn bị vì đây là chính sách hướng tới rất đông người dân, hỗ trợ lãi suất thấp nên nhiều người quan tâm, do đó, cần thông tin minh bạch rõ ràng.

Dự kiến chương trình sẽ giải ngân trong 3 năm nên trong giai đoạn đầu người dân nên tìm hiểu kỹ, chuẩn bị hồ sơ, lực chọn ngân hàng để làm thủ tục xin vay.

BTV: Theo tính toán, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, chia đều mỗi người vợ/người chồng phải có thu nhập 7,5 triệu đồng/tháng, thì mới có thể trả gốc và lãi cho một căn hộ diện tích từ 45 - 70 m², giá 15 triệu đồng/m² có tổng giá từ 675 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng.

Tôi được biết là Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã đưa ra một phép tính khác, theo đó người thu nhập thấp hơn mức 7,5 triệu đồng / tháng đã có thể mua được nhà. Ông có thể nói rõ hơn về điều này?

Ông Nguyễn Trần Nam: Chúng ta phải có nhiều giải pháp và nhiều gói cũng như nhiều loại hình sản phẩm để các đối tượng người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị ở các mức khác nhau đều có thể giải quyết được vấn đề nhà ở của mình.

Về mức thu nhập thấp, chúng ta hiểu là một cá nhân đi làm thu nhập đến 9 triệu đ, mà cũng có người có thể chỉ 2-3 triệu đ, 1 gia đình có thể thu nhập tối đa ở mức thu nhập thấp là 18 triệu đ, nhưng tối thiểu nhiều gia đình có thể thu nhập chỉ có 5 triệu đ. Làm thế nào để giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng với dải thu nhập như thế ?. Chúng ta có mấy cách như sau:

Thứ nhất, những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, thì chúng ta phải có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Ví dụ, tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp  theo quy định là 30 - 70m2. Mức 30m2 hiện nay lớn hơn các nhà lắp ghép ở Trung Tự, Kim Liên ngày xưa dành cho Vụ trưởng, vụ phó 2 phòng (1 phòng 14m, 1 phòng 10m và 4,5 m hành lang, vệ sinh…) Ngày xưa phải cấp vụ trưởng, vụ phó mới được phân phối như thế.

Bây giờ nhà 30m2 có hạ tầng đầy đủ, với thiết kế mới đầy đủ công năng. Trên thực tế đã có những sản phẩm này trên thị trường mà công năng được thiết kế  rất tốt, phù hợp với vợ chồng trẻ, hoặc thậm chí 2 vợ chồng và 1 con nhỏ.

Chúng ta có thể có những gói nhỏ như vậy, vì với đối tượng nghèo thì phải phát triển từng bước, sau 5-7 năm kinh tế phát triển, lương cao lên, số người trong gia đình đông lên, có điều kiện thì chuyển lên những căn hộ lớn hơn và chuyển căn hộ nhỏ đó lại cho những đôi vợ chồng trẻ khác. Nếu ở đây tính mức tối thiểu, nếu là 30m2, ví dụ Viglacera vừa mới khởi công nhà ở khu Đặng Xá, mà theo tôi biết rất nhiều vợ chồng trẻ sang mua và hài lòng, bán giá 8,5 triệu đ/m2. Như vậy, với 30m2, giá toàn bộ căn hộ là 250 triệu đ. Theo quy định, chúng ta phải đặt cọc tức là tự lo khoảng 50 triệu đ (20%), vay 80% là 200 triệu đ, trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu đ tiền gốc, mỗi tháng trả 1,8 triệu đ, lãi 6% tính trên gốc lớn đầu tiên, một năm trả 12 triệu đ tiền lãi. Đây là những tháng đầu, các tháng sau gốc giảm thì lãi còn giảm nữa. Ngay tháng đầu tiên, lãi mỗi tháng 1 triệu+1,8 triệu gốc. Như vậy, mỗi tháng trả 2,8 triệu đ. Với thu nhập của những gia đình khoảng 5-6 triệu đ, dành 30-35% thu nhập để trả, với sự hỗ trợ của gia đình thì trả được. Như các NHTM công bố, có thể vay 15 năm, 200 triệu đ trong 15 năm thì con số trả hàng tháng còn giảm đi nữa. Đây là đối với những hộ gia đình thu nhập 5-6 triệu đ, cũng là mức thấp, cố gắng dành dụm có thể sở hữu ngôi nhà.

Thậm chí có những hộ thu nhập thấp hơn nữa, với tình hình giá đất, vật liệu hiện nay, không thể đòi hỏi làm sao làm được căn hộ giá 80-90 triệu đ, chúng ta đều biết không còn cách nào vì Chính phủ đã hỗ trợ tối đa đất, thuế, tín dụng….

Đối với đối tượng này, chúng ta đang có chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê. Chúng tôi tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m chỉ mất khoảng 2 triệu đ/tháng. Các chính sách này một mặt thể hiện chính trong nội dung Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội đã trình Chính phủ, hiện đang lấy ý kiến thành viên Chính phủ. Tôi rất hy vọng được ban hành trong tháng 7, theo đó, Nghị định có riêng một chương  về chính sách phát triển hỗ trợ nhà ở cho thuê.

Thứ hai, chúng tôi đang dự thảo quyết định thí điểm để trình Thủ tướng, ngay lập tức có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê thí điểm dưới hình thức thuê từng tháng, trả tiền từng tháng. Nhưng nếu thuê từng tháng, trả tiền từng tháng sẽ gặp rủi ro khi giá bất động sản lên cao, người cho thuê tăng giá. Trong này chúng tôi có thuê gói, tức là có thể thuê 1 hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm. Nói cách khác, sở hữu nhà có thời hạn. Trong thời gian đi thuê, nhà đó coi như của anh, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng nhưng giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm.

Tóm lại, mặc dù nguồn lực của Chính phủ còn hạn chế, nhưng chúng ta vẫn cố gắng đảm bảo an sinh xã hội , tìm mọi cách đáp ứng nhu cầu cho những người từ nghèo nhất cho tới những người có khả năng thanh toán với các hình thức thích hợp  với quy mô sản phẩm khác nhau, hình thức thuê hoặc mua.

BTV: Người thu nhập thấp chỉ có thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì ngân hàng không chấp nhận cho vay vì mức thu nhập này không đủ để trả nợ như vậy gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn chưa thực sự dành cho người thu nhập thấp, vậy trên góc độ ngân hàng, đề nghị ông Trần Xuân Hoàng trả lời?

Ông Trần Xuân Hoàng: Với mức vay 500 triệu mà thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì hoàn toàn không khả thi. Bởi vì thu nhập đó còn phải dành để sinh hoạt gia đình. Với thu nhập đó còn lại bao nhiêu để trả nợ? Ít nhất họ phải chi 3-4 triệu đồng/tháng để sinh hoạt, vậy chỉ còn 1-2 triệu đồng để trả nợ. Trong khi Ngân hàng Nhà nước chỉ giới hạn trong 10 năm đối với khách vay là cá nhân.

Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi cho rằng với gia đình thu nhập quá thấp thì phải theo phương thức đi thuê, rồi tích lũy. Bất kỳ nước nào, kể cả nước phát triển cũng vậy. Tôi vừa tiếp đoàn khách Viện phát triển Hàn Quốc, họ cũng khuyến cáo chúng ta có nhiều gói sản phẩm bất động sản khác nhau.

Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không cố gắng lo sở hữu nhà cho người dân. Việc này chúng ta phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không phải trong một vài năm.

BTV: Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về cho vay vốn nhà ở “NH xem xét và quy định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật”. Xung quanh vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, điều kiện để vay gói 30 nghìn tỷ đồng đang làm khó người dân.

Ông Nguyễn Viết Mạnh: Về tài sản đảm bảo cho khoản vay, Thông tư giao quyền cho các TCTD quyết định có thế chấp hay không. Bản thân Thông tư 11 cũng quy định cho phép các ngân hàng được nhận căn nhà mua làm tài sản đảm bảo.

Theo tôi được biết, hiện cả 5 ngân hàng thương mại triển khai gói hỗ trợ đều có quy định này, cho nên vấn đề này không làm khó cho người dân. 

BTV: Có người dân gửi câu hỏi đến chương trình: Ngoài tài sản thế chấp là chính căn hộ đang vay vốn để mua, ngân hàng còn yêu cầu khách hàng phải có thêm một tài sản thế chấp cộng với thu nhập ổn định. Chúng tôi không có nhà nên mới có nhu cầu mua nhà xã hội, hai vợ chồng là công chức thì tài sản tích lũy gần như không có. Nếu vậy thì làm sao để có thể vay được vốn?

Ông Nguyễn Viết Mạnh: Có lẽ các bạn chưa đọc hết các nội dung. Bản thân tài sản thế chấp chính là căn hộ có kết cấu là 20% vốn người dân, nên đó là điều kiện tương đối đảm bảo, không cần tài sản ngoài nữa.

Tuy nhiên, đây là vốn tín dụng thông thường có ưu đãi về thời gian và nguồn vốn, nên một trong những yêu cầu đầu tiên là nguồn vốn thông thường không có hạn chuẩn tín dụng. Nghĩa là đảm bảo có thu nhập để trả nợ cho khoản vay. Nhà nước chỉ hỗ trợ nguồn vốn cho vay, còn trách nhiệm trả và thu nợ là của các ngân hàng cho vay. Nên phải đảm bảo các quy định cho vay thông thường. Không nên chỉ vì giải quyết vấn đề hôm nay mà lại vấp phải nợ xấu, là không đòi được nợ. Chúng ta giải quyết được vấn đề và sau đó đường đi phải thông thoáng. Như vậy, điều kiện để khách hàng vay vốn là phải thu nhập để đủ khả năng trả nợ. 

BTV: Một vị chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, ngay cả trường hợp người vay thế chấp bằng chính căn nhà mua thì sẽ gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Vì người mua nhà tại các dự án đang xây dựng chỉ có hợp đồng mua bán. Như vậy chưa đủ điều kiện để thế chấp.

Tình huống này sẽ phải giải quyết như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Viết Mạnh: Trong các quy định của ngân hàng về tài sản thế chấp, có mấy loại là tài sản hình thành từ tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp.

Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi theo dõi thông tin trên báo chí cũng nói rằng, các tài sản thế chấp được hình thành từ vốn vay, ở đây cụ thể là nhà thu nhập thấp, sẽ khó cho NH và người mua trong vấn đề thế chấp vì không được giao dịch mua bán trong 10 năm. Theo dự thảo NĐ mới chúng tôi đang trình CP thì trong 5 năm không được giao dịch mua bán. Nhưng vì mọi người ở đây không hiểu là có quy định trong vòng 5 năm không được bán ra ngoài theo giá thị trường nhưng vẫn có quyền được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp.

Ở đây, ngân hàng có thể nhận tài sản này làm tài sản thế chấp, trong trường hợp phải có xử lý về tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn có quyền bán lại ngôi nhà này cho chủ đầu tư hoặc bán lại cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp không kể 5 năm hay mấy năm.

BTV: Có bạn đọc hỏi: Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư số 07/2013/TT-BXD, về đối tượng được vay vốn: "Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế...".Vậy theo tiêu chuẩn thì mức thu nhập bao nhiêu một tháng là đối tượng thu nhập thấp? Tôi làm trong khu Công nghệ cao quận 9, TP. Hồ Chí Minh, tôi có thuộc đối tượng được vay không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tất cả các đối tượng nếu có khó khăn về nhà ở đều được thụ hưởng từ chương trình này nếu đủ điều kiện. Những đối tượng được vay vốn, được thuê mua nhà ở xã hội đã có tiêu chuẩn, điều kiện được quy định rõ ràng trong Thông tư của Bộ Xây dựng và Nghị định 71 của Chính phủ.

Nếu có hợp đồng mua nhà xã hội thì đương nhiên là được vay, vấn đề là phương án trả nợ ra sao? Bởi vì khi ký hợp đồng với chủ đầu tư tức là đã qua sàng lọc, đã tính điểm, xác định tiêu chuẩn, đã đầy đủ các thủ tục. Vì vậy, khi xem xét vay để thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần hợp đồng và phương án trả nợ ngân hàng.

Trường hợp mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng thì không quy định trong Thông tư 07 (không quy định điều kiện về thu nhập, chỉ có điều kiện về thực trạng hộ khẩu thường trú, tạm trú và điều kiện nhà ở). Điều kiện là chưa có nhà ở, và nhà ở bình quân dưới 8m2/người.  

Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi xin bổ sung, phải phân biệt rõ ràng, hiện nay đang có 2 đối tượng khác nhau: đối tượng được mua nhà ở xã hội và đối tượng được vay nguồn hỗ trợ gói vay 30 ngàn tỷ đồng.

Trước hết, về nhóm đối tượng được vay mua nhà ở xã hội, hầu hết là người dân sống ở khu vực đô thị thuộc 8 nhóm đối tượng như: giáo viên, công nhân viên chức hưởng lương ngân sách, cán bộ chiến sỹ thuộc các lực lượng vũ trang, những người làm công ăn lương thuộc mọi thành phần kinh tế…đều được mua nhà ở xã hội. Nhưng đối tượng này phải đủ 2 điều  kiện. Thứ nhất là khó khăn về nhà ở. Thứ hai là có thu nhập thấp. Vì có những người khó khăn về nhà nhưng làm công ty liên doanh với thu nhập hoàn toàn có thể để dành để mua nhà thì không thuộc đối tượng Nhà nước phải lo. Nhà nước lo cho những người khó khăn về nhà ở và có thu nhập thấp. Những người có hai điều kiện trên thì được mua nhà ở thu nhập thấp.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là những người được mua nhà ở xã hội như trên có được vay tiền từ gói hỗ trợ hay không? Đây mới đủ điều kiện cần. Nghĩa là có hợp đồng được mua nhà thu nhập thấp, mà để có hợp đồng như tôi nói ở trên đã được soát xét là đúng đối tượng, được bình bầu, được bốc thăm, được công bố trên website 45 ngày để loại trừ các trường hợp kiện tụng, sai đối tượng…Nhưng có hợp đồng mua nhà thì không có nghĩa đến ngân hàng sẽ đương nhiên được vay tiền mà còn phải đáp ứng điều nữa là có khả năng trả được nợ, khi đến ngân hàng phải chứng minh được khả năng trả nợ trong thời hạn cho vay là 10 năm hoặc 15 năm.