Một số điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024

Một số điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 (Hình từ internet)

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 (bản ngày 26/7/2025) - Gọi tắt là dự thảo Luật sửa đổi. 

dự thảo Luật​

Dưới đây là một số điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024: 

1. Đề xuất sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ

Tại khoản 33 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi đã đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trường hợp quy định tại điểm b khoản 7 Điều 219 Luật Đất đai 2024 được quy định như sau:

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 mà không thuộc điểm b khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 3, 4 và 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức quy định tại Điều 118, khoản 3 Điều 120 hoặc Điều 119 và khoản 2 Điều 120 mà được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.

Như vậy, so với luật hiện hành, dự thảo luật thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, theo đó đề xuất Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thay cho UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã thay UBND cấp huyện.

2. Đề xuất sửa đổi quy định về định giá đất

Theo đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất như sau: 

- Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;

+ Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;

+ Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;

+ Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

- Căn cứ định giá đất bao gồm:

+ Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

+ Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

+ Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

+ Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

+ Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

(1) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

(2) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

(3) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát;

(4) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

- Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm (1), (2) và (3) nêu trên là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước.

(Khoản 40 Điều 1 Dự thảo Luật)

3. Đề xuất 02 phương án sửa đổi Bảng giá đất

Theo đó, tại Dự thảo Luật đã đề xuất 02 phương án sửa đổi quy định về bảng giá đất như sau: 

Phương án 1: 

- Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

+ Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 mà được miễn, giảm toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

đất đai; 

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

- Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

- Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Phương án 2: 

- Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

4. Đề xuất bổ sung 2 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Dự thảo bổ sung 2 trường hợp:

-Thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án đầu tư, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistic; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành việc thỏa thuận để thực hiện dự án và chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

(Khoản 13 Dự thảo Luật)

5. Đề xuất sửa đổi cơ chế giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 120 Luật Đất đai 2024 về cho thuê đất: Nhà nước cho thuê đất đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai 2024. 

Điểm mới đáng chú ý là người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất, hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, nhưng không có quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung  Điều 123 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng được sửa đổi, bổ sung như sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao trong các trường hợp sau:

(1) Đối với dự án sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, mà không thuộc trường hợp được miễn toàn bộ tiền sử dụng, tiền thuê đất trong cả thời gian thuê

(2) Đối với dự án có nhiều hình thức sử dụng đất, trong đó có hình thức thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.

Còn Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai 2024.

(Khoản 24, 27 Dự thảo Luật)