Khơi thông thị trường bất động sản - Cần liệu pháp sốc

“Kêu” thảm thiết

Đại diện doanh nghiệp kinh doanh BĐS TPHCM là Hiệp hội BĐS TPHCM (gọi tắt là Hiệp hội - HH). Nếu lấy thước đo than vãn của HH là hàn thử biểu sức khỏe của doanh nghiệp thì đủ thấy sự khó khăn đến mức nào: HH than vãn bất cứ tại đâu, từ diễn đàn do mình tổ chức cũng như cuộc họp tại UBND TPHCM, kể cả các văn bản kiến nghị lên thành phố cho đến trung ương…

Hết quý 1-2012, HH có ít nhất hai cuộc họp chính thức, có ít nhất hai văn bản kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tất nhiên, các giải pháp đặt ra đều xác đáng. Tháng 2, tại cuộc gặp mặt đầu năm các doanh nghiệp được HH cho biết, chủ trương thành phố sẽ mua lại căn hộ ế làm quỹ nhà tái định cư. Tháng 3, trong văn bản gửi Sở Xây dựng, HH đề xuất sở này thành lập tổ giải cứu doanh nghiệp khẩn cấp để làm việc với các sở, quận, huyện có liên quan nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Cũng trong tháng 3, HH tổ chức buổi tọa đàm kiến nghị hàng loạt giải pháp “sốc” hơn để cứu thị trường. Đó là, giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, có lộ trình cụ thể đưa lãi suất cho vay trở về mức 11% - 12%/năm để thị trường BĐS phát triển ổn định. Đề nghị cho người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiên (hoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m²/người), đây là biện pháp kích cầu trực tiếp đến tay người tiêu dùng, góp phần làm hồi phục thị trường BĐS.

Đặc biệt, HH đề nghị cho phát triển khu đô thị vệ tinh với nhiều căn hộ nhỏ dành cho người độc thân, hộ có 1 - 2 người với quy mô từ 20m² đến 70m²/căn.

Đáng chú ý là suốt thời gian thị trường đóng băng, Bộ Xây dựng cũng đề xuất nhiều nội dung nhằm khơi thông cho thị trường như đề xuất mua lại nhà ế, thành lập ngân hàng xây dựng… Tuy nhiên, kêu nhiều nhưng cho đến nay thị trường vẫn giậm chân tại chỗ, khó khăn vẫn bủa vây chủ đầu tư, lãi suất cao ngất, tồn kho hàng chục ngàn căn hộ!

Theo HH, hôm nay (11-4) Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia sẽ có buổi làm việc với HH. Tại đây, HH có bản Kiến nghị một số giải pháp liên quan đến vấn đề tài chính trong đầu tư – kinh doanh bất động sản nhằm khôi phục và phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.

Bế tắc nguồn vốn

Một căn bệnh được bắt đúng mạch làm ách tắc thị trường, như nhận xét của TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nếu chỉ mãi dựa vào vốn từ hệ thống ngân hàng thì thị trường BĐS mãi chỉ là “con tin” của ngân hàng, nếu điều kiện thuận lợi và quan hệ tốt với ngân hàng thì thị trường BĐS tốt đẹp, ngược lại thị trường sẽ khốn khó.

Vì thế, thị trường BĐS không thể và không nên chỉ trông chờ vào nguồn vốn của ngân hàng mà đến lúc phải hình thành nguồn vốn từ nhiều nguồn khác.

Một giải pháp đang được kỳ vọng thay thế nguồn vốn từ ngân hàng đó là thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở. Theo Bộ Xây dựng, Quỹ tiết kiệm nhà ở là kênh huy động tài chính dài hạn cho phát triển nhà ở. Mô hình I, Quỹ tiết kiệm nhà ở chuyên phục vụ cho người có thu nhập thấp vay mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cho doanh nghiệp vay đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân và đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Lãi suất huy động bằng khoảng 1/2 lãi suất vay thương mại, người vay phải trả đều hàng tháng trong thời hạn tối thiểu là 15 năm.

Mô hình II, Quỹ tiết kiệm nhà ở áp dụng cho người có thu nhập trung bình vay để mua nhà ở thương mại. Quỹ sẽ do Ngân hàng thương mại hoặc Ngân hàng chuyên về tiết kiệm nhà ở quản lý, vận hành theo quy định của Nhà nước. Sau khi tham gia đóng quỹ được khoảng 50% giá trị nhà ở cần mua, người tham gia đóng quỹ sẽ được vay thêm 50% giá trị của nhà ở còn lại. Lãi suất cho vay theo nguyên tắc thỏa thuận, ổn định và bằng lãi tiền gửi cộng thêm một khoản phí (thông thường từ 1,5% đến 1,7%).

Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, hiện Quỹ tiết kiệm nhà ở vẫn đang là dự thảo, chưa trình Chính phủ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HH, việc hình thành Quỹ tiết kiệm nhà là hướng đúng, trước mắt có tác dụng tâm lý rất tốt, còn đi vào thực tế phải có thời gian. Còn hiện tại, chính sách tài chính ngân hàng không có tác động tích cực gì tới thị trường BĐS, lãi suất cao, cho vay hạn chế, đặc biệt tính thanh khoản của thị trường rất xấu!

Sở Xây dựng TPHCM vừa soạn thảo Dự thảo đề án phát triển thị trường BĐS TPHCM, trong đó đề xuất giải pháp cấp bách để cứu thị trường là rà soát, mua lại quỹ nhà ở thương mại để phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư của TP theo 2 cơ chế: Đối với các dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, cho phép mua lại quỹ nhà theo cơ chế bảo toàn vốn cộng lãi vay ngân hàng và lợi nhuận định mức 10% trên giá trị xây lắp và thiết bị.

Đối với dự án hoàn toàn do chủ đầu tư thực hiện bồi thường, tự thu xếp nguồn vốn xây dựng, đã hoàn thành hoặc sẽ hoàn thành trong năm 2012 (chậm nhất đến tháng 6-2013), cho phép mua lại quỹ nhà theo cơ chế đàm phán theo giá thị trường. Dự thảo cũng đề xuất, phát triển đa dạng các loại nhà ở. Nhà nước can thiệp thông qua các biện pháp quy định cơ cấu các loại nhà ở khi quy hoạch, phê duyệt dự án theo tỷ lệ: 30% căn hộ có diện tích lớn hơn 100m², 30% căn hộ có diện tích lớn hơn 70m² đến 100m², 40% căn hộ có diện tích từ 45m² đến 70m².

Theo Sở Xây dựng TPHCM, tổng số doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố gồm 19.993 doanh nghiệp. Tuy đông về quân số nhưng rất yếu về nội lực. Thống kê của Sở Kế hoạch và đầu tư cho thấy, số doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mô vốn từ 200 đến trên 500 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 2,6%; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng chiếm 8%; doanh nghiệp quy mô vốn từ 10 đến dưới 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; còn lại phần lớn (70,5%) doanh nghiệp có vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng).