Chính sách mới >> Bất động sản 20/07/2012 10:29 AM

Luật vẫn còn “lỏng” trong quản lý phí dịch vụ chung cư

20/07/2012 10:29 AM

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, các cuộc tranh cãi về phí dịch vụ chung cư có thể kéo dài bởi hành lang pháp lý quy định vấn đề này vẫn còn lỏng lẻo.

Lập Ban quản trị: chờ cuộc “rượt đuổi” giữa các bên

Mô hình quản lý chung cư có 3 dạng: Các chủ đầu tư tự quản lý chung cư; chủ đầu tư thuê hoặc thành lập một DN quản lý chung cư; ban đại diện các hộ dân tự quản lý hoặc thuê doanh nghiệp quản lý chung cư. Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư thường tự quản lý, vận hành chung cư.

Giai đoạn “căng thẳng” thường bắt đầu sau khi các hộ dân đã ổn định chỗ ở, và chủ đầu tư/ban quản lý tòa nhà bắt đầu tính toán chuyện lỗ lãi trong cung cấp dịch vụ chung cư và bùng phát khi các cơ quan đó tăng phí dịch vụ. Cư dân phản ứng bằng nhiều cách, như không đóng phí, biểu tình…, còn ban quản lý tòa nhà “trả đũa” bằng cách cắt dịch vụ thiết yếu như thang máy, điện, nước, thu gom rác thải, giám sát bảo vệ…

Theo quy định pháp luật, để chấm dứt tình trạng này, phải thành lập Ban quản trị tòa nhà - một tổ chức gồm cả đại diện cư dân và chủ đầu tư.

Theo quy định của pháp luật, mỗi tòa chung cư khi có trên 50% tổng số căn hộ có người ở thì phải bầu ra BQT để đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Thực tế cho thấy, việc thực hiện bầu Ban quản trị chung cư không phải dễ dàng, và đa phần chung cư ở Hà Nội chưa thành lập được Ban quản trị, vì cả chủ đầu tư và người dân còn “rượt đuổi” nhau, và bên này còn “dè chừng” bên kia.

Ở nhiều chung cư, Ban quản lý là một đơn vị của chủ đầu tư, đảm nhận trách nhiệm của Ban quản trị và người dân không “tâm phục” vì cho rằng khi đó Ban quản trị chỉ bảo vệ lợi ích của chủ đầu tư.

Phân rõ phần chung – phần riêng

Ở một góc độ khác, việc chưa phân định rõ phần chung, phần riêng trong tòa nhà chung cư cũng là nguyên nhân tiềm tàng gây ra mâu thuẫn.

Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng quy định liệt kê phần sở hữu chung là: “Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.

Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt là tài sản chung hay riêng thì chưa được luật liệt kê. Trong khi đó, đã có nhiều vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người sống trong chung cư phải sử dụng là tầng hầm để xe. Thực tế để sử dụng được hầm để xe, hầu hết chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư để thuê lại và phải chịu mức giá bất lợi.

Hình minh họa

Theo luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn Luật sư TP.HCM), quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư phải được xây dựng lại cho cụ thể, dễ hiểu để tránh tranh chấp phát sinh. Chẳng hạn, ngoài hầm để xe thì phần khuôn viên được coi là sở hữu chung nhưng chủ đầu tư biến thành căng tin để kinh doanh thì giải quyết ra sao?. Hoặc chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng chung cư thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các hộ dân...

Việc thu phí dịch vụ tính trên đơn vị m2 diện tích căn hộ cũng gây ra nhiều tranh cãi, bởi vì đối tượng hưởng dịch vụ là người ở trong căn hộ chứ không phải bản thân căn hộ. Vì thế, gia đình 3 người ở trong căn hộ 100m2 phải đóng phí dịch vụ lớn hơn so với hộ gia đình 7 người trong căn hộ diện tích 60m2 là điều không hợp lý.

Một Luật chung cư đang được trông đợi sẽ là hành lang pháp lý quan trọng để giải quyết những vấn đề liên quan đến chung cư nói chung, phí dịch vụ chung cư nói riêng.

• Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Hội Luật gia TP.HCM):

Bộ luật Dân sự có 13 điều quy định sở hữu chung về tài sản nhưng chỉ có một điều (Điều 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư, nhưng cũng chỉ quy định “là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị chung”.

Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là chung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư? Khi mua, bán căn hộ, người dân có được quyết định đến phần diện tích được coi là sở hữu chung hay không?.

• Ông Phạm Sỹ Liêm (Tổng hội Xây dựng Việt Nam):

Quyết định số 08/2008 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định, việc thu phí là do Ban quản lý thỏa thuận với chủ hộ và Ban quản lý do các chủ hộ bầu ra.

Ban quản lý khi được bầu sẽ soạn thảo ra điều lệ quản lý chung cư và phí dịch vụ do chính cư dân thống nhất. Chính vì thế, việc chủ đầu tư áp đặt phí dịch vụ rồi tự thu là không đúng.

• Luật sư Nguyễn Mạnh Thắng (Đoàn Luật sư Hà Nội):

Có hai loại phí dịch vụ đối với nhà chung cư là phí trông giữ phương tiện và phí quản lý nhà chung cư. Tại Hà Nội, cuối 2011, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND theo đó quy định mức phí trông giữ xe ô tô trong chung cư tối đa là 1,8 triệu đồng/tháng và cho chủ đầu tư tự quyết định mức giá đó.

Còn phí quản lý chung cư được thực hiện theo Quyết định số 4520/2011/QĐ-UBND, theo đó mức phí quản lý nhà chung cư đối với 4 loại dịch vụ tối thiểu là 4.000 đồng/m2 còn các loại dịch vụ khác do các bên thỏa thuận.

Nếu chủ đầu tư quy định mức phí vượt quá mức tối đa nói trên được xem là vi phạm quy định của UBND TP Hà Nội, trừ khi mức giá đưa ra được người dân đồng tình.

Theo tôi, nếu chủ đầu tư bán căn hộ kèm với gói dịch vụ được xác định cả về số lượng lẫn chất lượng, mức độ tăng giảm giá nếu có, thỏa thuận này được hai bên thống nhất rõ ràng ngay từ đầu, thì các tranh chấp mâu thuẫn về phí dịch vụ chung cư sẽ giảm đi đáng kể.

• Ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội:

UBND TP Hà Nội đã ban hành bảng giá trần dịch vụ nhà chung cư, theo đó mức phí dịch vụ cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng, thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng.

Tuy nhiên, trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện dịch vụ và giá dịch vụ nhà chung cư thì không áp dụng bảng giá này mà áp dụng theo thỏa thuận giữa hai bên.

Mặt khác, các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc (tần suất, chất lượng) trong giá dịch vụ chung cư được ban hành thì người sử dụng dịch vụ và DN tổ chức quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau.

PVKT

6,460