Xác định giá đất và khung giá đất: Tìm hướng hoàn thiện

Tuy nhiên, một số chính sách đã nảy sinh vướng mắc cần tiếp tục hoàn thiện.

Bất cập giá chuyển nhượng

Theo các chuyên gia, giá đất thị trường theo quy định là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng dùng giá người dân kê khai trong hợp đồng công chứng thì không đúng, mà áp giá mua bán thật thì không có cơ sở pháp lý. Thực tế giá chuyển nhượng đất trên thị trường ở các địa phương luôn cao hơn bảng giá đất 1,2 - 3 lần. Còn giá đất nông nghiệp thực tế luôn là giá đất đón đầu quy hoạch, luôn cao hơn bảng giá 2 - 3 lần. Bên cạnh đó, việc ban hành bảng giá đất hằng năm cũng phát sinh nhiều rắc rối. Người bị thu hồi đất luôn muốn kéo dài sang năm mới để hưởng giá đất bồi thường cao hơn (theo quy luật giá đất mỗi năm một tăng), khiến tiến độ dự án bị kéo dài. Ở một số địa phương như Hà Nội, TP HCM, những dự án triển khai bồi thường từ tháng 6 trở đi rất khó thực hiện. Còn DN thì “chạy” để được thông báo đóng nghĩa vụ tài chính trong năm cũ mà hưởng giá đất thấp…. Như vậy, hiệu quả bảng giá đất ban hành hằng năm chưa tương xứng với công sức bỏ ra.

Xác định giá thị trường để giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá thì chủ yếu do đơn vị tư vấn và tổ chức thẩm định giá. Cơ quan tư vấn giá là đơn vị độc lập, hoặc đơn vị sự nghiệp nhưng tổ chức thẩm định giá lại thuần hành chính, trong cơ cấu bao gồm giám đốc các sở ngành, đôi khi không chú ý đến kỹ thuật thẩm định giá nên khi quyết giá đất không sát với thực tế. Việc xác định giá đất cụ thể chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tế.

Sau khi có Luật đất đai 2003, có NĐ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2003 “về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất” thì giá đất sẽ do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ tự quyết định công bố vào ngày đầu tiên của mỗi năm làm căn cứ để tính toán trong đó có dùng làm căn cứ để: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Những căn cứ để tính thuế thu nhập DN thì căn cứ vào giá của UBND tỉnh công bố tại thời điểm chuyển nhượng. Trên thực tế có nhiều trường hợp DN mua tài sản mà thời điểm chuyển nhượng (mua vào) cách đây đã rất lâu nên giá vốn mua vào rất cao; so với giá quy định của UBND tại thời điểm chuyển nhượng thì chênh lệch quá lớn. Vì thế các DN vô cùng lúng túng, bị động.

Ngoài ra, theo Luật thuế thu nhập DN thì các khoản chi phí được trừ vào thu nhập từ chuyển bất động sản nhưng với thực tế tại một số DN có một khoản chi phí rất lớn do cho thị trường bị đóng băng không có khả năng thanh khoản qua rất nhiều năm mới giải quyết được; trong lúc đó DN vẫn phải trả lãi suất tiền vay ngân hàng. Vì thế có những khoản chi phí không có chứng từ để cộng vào các khoản chi phí nhằm giảm bớt doanh thu chịu thuế.

Giải pháp

Việc xác định giá đất cụ thể chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tế

Theo các chuyên gia, bất cập xuất phát từ việc xây dựng bảng giá đất tách rời chính sách đất đai. Vì vậy, cần thiết phải thay đổi cách xây dựng giá đất theo phương án: phần nào nhà nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào thị trường làm; không chỉ định giá đánh đồng trên một đoạn đường để thu thuế (vì giá thuế thu đất cần thấp...). Phần định giá đất của DN... để cho các tổ chức định giá làm vì DN kinh doanh, mang tính thị trường. Chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị, mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất hằng năm. Cả nước dự tính có khoảng 1.000 vùng giá trị khác nhau thay vì chỉ có 3 vùng giá trị như hiện nay. Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá.

Xây dựng bảng giá đất hằng năm bằng khoảng 70% giá thị trường. Vì việc điều tra giá đất bắt đầu từ tháng 6 năm trước, tính khoản trượt giá trong 6 tháng đến khi ban hành bảng giá đất mới cộng sai số do khảo sát thì kết quả sẽ ra giá đất khoảng 70% giá thị trường khi ban hành vào ngày 1-1 hằng năm. Áp dụng giá đất này để thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khi giao đất công, cổ phần hóa doanh nghiệp. Khi bồi thường cho dân thì áp dụng hệ số k để điều chỉnh như trước đây đã từng làm (theo nghị định 22/22/1998/NĐ-CP về bồi thường giải phóng mặt bằng...). Để giảm gánh nặng đóng tiền sử dụng đất cho dân thì phải điều chỉnh giảm mức đóng. Bên cạnh đó, chỉ nên xây dựng bảng giá đất ở làm chuẩn, còn những loại đất khác tính phần trăm theo giá đất ở.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN