Sử dụng phương pháp định giá đất hàng loạt khi có đủ điều kiện?

Tính đến việc sử dụng phương pháp định giá đất hàng loạt khi có đủ điều kiện (Hình từ internet)

Vào ngày 10/5/2024, Văn phòng Chính Phủ đã ra Thông báo 208/TB-VPCP về Kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại cuộc họp về dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định quy định về giá đất.

Sử dụng phương pháp định giá đất hàng loạt khi có đủ điều kiện?

Theo đó, đối với dự thảo Nghị định quy định về giá đất, Phó Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương… hoàn thiện nội dung dự thảo Nghị định, trong đó làm rõ cơ Luật Đất đai 2024 sở pháp lý và thực tiễn, thể chế hóa phương pháp định giá đất bám sát nội dung giao Chính phủ quy định, đảm bảo phương pháp luận, tính khả thi khi Nghị định được ban hành, có tính đến việc sử dụng phương pháp định giá đất hàng loạt, xây dựng vùng giá trị khi có đủ điều kiện.

Như vậy, khi ban hành Nghị định mới về giá đất sẽ tính đến việc sử dụng phương pháp định giá đất hàng loạt khi có đủ điều kiện.

Các phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá đất bao gồm:

(1) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

(2) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

(3) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm (1), (2), (3) và (4) sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Nguyên tắc định giá đất

Theo Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Nguyễn Hữu Hiệp