Yếu tố liên quan đến chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư tại TPHCM

Ngày 01/7/2024, UBND TPHCM ban hành Quyết định 37/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, Quyết định 37/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển quy định tại tiết a điểm 2 khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP và các yếu tố ước tính chi phí phát triển quy định tại tiết đ điểm 3 khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn Thành phố.

Yếu tố liên quan đến chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư (Hình từ internet)

Các yếu tố liên quan đến chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư

Cụ thể, tại Điều 9 Quyết định 37/2024/QĐ-UBND có quy định về các yếu tố liên quan đến chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư như sau:

(1) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án cao tầng hỗn hợp (nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ, khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao) được phân bổ theo quy mô diện tích sàn xây dựng (bao gồm diện tích tầng hầm).

(1.1) Dự án nhà ở cao tầng có quy mô dưới 50.000m2 diện tích sàn xây dựng.

Thời gian xây dựng: 02 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 50%; năm thứ 2: 50%.

(1.2) Dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 50.000m2 đến dưới 150.000m2 sàn xây dựng.

Thời gian xây dựng: 03 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.

(1.3) Dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 150.000m2 đến dưới 300.000m2 sàn xây dựng.

Thời gian xây dựng: 04 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.

(1.4) Dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 300.000m2 sàn xây dựng trở lên.

Thời gian xây dựng: 05 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.

(2) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án nhà liên kế, biệt thự.

(2.1) Dự án có quy mô dưới 100 nhà phố liên kế, biệt thự.

Thời gian xây dựng: 01 năm;

Tiến độ xây dựng: 100% trong 01 năm.

(2.2) Dự án có quy mô từ 100 đến dưới 200 nhà phố liên kế, biệt thự.

Thời gian xây dựng: 02 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 50%; năm thứ 2: 50%.

(2.3) Dự án có quy mô từ 200 đến dưới 500 nhà phố liên kế, biệt thự

Thời gian xây dựng: 03 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.

(2.4) Dự án có quy mô từ 500 đến dưới 1.000 nhà phố liên kế, biệt thự.

Thời gian xây dựng: 04 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.

(2.5) Dự án có quy mô từ 1.000 nhà phố liên kế, biệt thự trở lên.

Thời gian xây dựng: 05 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.

(3) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án phân lô, bán nền.

Dự án nhà ở phân lô, bán nền không tính phần chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng theo quy định tại tiết a điểm 3 khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP.

(3.1) Dự án có quy mô dưới 200 nền.

Thời gian xây dựng: 01 năm;

Tiến độ xây dựng: 100% trong 01 năm.

(3.2) Dự án có quy mô từ 200 đến dưới 500 nền.

Thời gian xây dựng: 02 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 60%.

(3.3) Dự án có quy mô từ 500 đến dưới 1.000 nền.

Thời gian xây dựng: 03 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 30%.

(3.4) Dự án có quy mô từ 1.000 nền trở lên.

Thời gian xây dựng: 04 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 30%; năm thứ 4: 20%.

(4) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

(4.1) Dự án có quy mô dưới 75ha.

Thời gian xây dựng: 03 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 40%.

(4.2) Dự án có quy mô từ 75ha đến dưới 250ha.

Thời gian xây dựng: 04 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 30%; năm thứ 4: 30%.

(4.3) Dự án từ 250ha đến dưới 500ha.

Thời gian xây dựng: 05 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 10%; năm thứ 2: 10%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 30%; năm thứ 5: 30%.

(4.4) Dự án trên 500ha.

Thời gian xây dựng: 06 năm;

Tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 10%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 30%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 10%; năm thứ 6: 10%.

(5) Chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý, vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

(5.1) Dự án nhà ở cao tầng.

Chi phí quảng cáo, bán hàng: 2%/tổng doanh thu;

Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) bằng 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

(5.2) Dự án khu nhà phố liền kề, biệt thự; phân lô, bán nền.

Chi phí quảng cáo, bán hàng: 2%/tổng doanh thu;

Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) bằng 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

(5.3) Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Chi phí quảng cáo, bán hàng: 2%/tổng doanh thu;

Chi phí quản lý, vận hành (chi phí điện nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý ...) bằng 15% doanh thu;

Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) bằng 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

(5.4) Dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ.

Chi phí quảng cáo, bán hàng: 2%/tổng doanh thu;

Chi phí quản lý, vận hành (chi phí điện nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý ...) bằng 15% doanh thu;

Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) bằng 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

(5.5) Đối với các dự án khách sạn, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì đơn vị xác định giá đất đề xuất các yếu tố chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý, vận hành và các chi phí khác trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định.

(5.6) Đối với dự án hỗn hợp thì áp dụng chi phí cho từng chức năng theo quy định tại các điểm 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 và 5.5.