Trường hợp nào tổ chức tín dụng được kinh doanh bất động sản theo quy định mới?

Trường hợp nào tổ chức tín dụng được kinh doanh bất động sản theo quy định mới? (Hình từ internet)

Về vấn đề này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau: 

1. Trường hợp nào tổ chức tín dụng được kinh doanh bất động sản theo quy định mới?

Theo Điều 139 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2024) quy định tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau đây:

(1) Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng;

(2) Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng chưa sử dụng hết;

(3) Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ. Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này. Trường hợp mua lại bất động sản phải bảo đảm mục đích sử dụng quy định tại (1) mục này và tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định quy định tại khoản 3 Điều 144 Luật Các tổ chức tín dụng 2024, cụ thể:

- Không được vượt quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ ghi trên sổ sách kế toán đối với ngân hàng thương mại, ngân hàng hợp tác xã, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô;

- Không được vượt quá 100% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ ghi trên sổ sách kế toán đối với quỹ tín dụng nhân dân;

- Không được vượt quá 50% vốn được cấp và quỹ dự trữ bổ sung vốn được cấp ghi trên sổ sách kế toán đối với chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Như vậy, theo quy định trên thì tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản trừ các trường hợp nêu trên.

2. Khi nào ngân hàng được chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ?

Theo đó, tại Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) quy định về chuyển nhượng tài sản bảo đảm như sau: 

- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

- Trừ các khoản án phí, thuế, lệ phí trực tiếp liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo quy định tại mục 3, bên nhận bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng không phải nộp thay hoặc thực hiện nghĩa vụ thuế, lệ phí, phí khác của bên bảo đảm từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu đó. Việc nộp thuế của bên bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng liên quan đến chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu đó thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan nhưng không phải áp dụng quy định về điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 .

Như vậy, theo quy định nêu trên, từ ngày 01/01/2025, ngân hàng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

3. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu

Căn cứ theo Điều 199 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được phân chia theo thứ tự ưu tiên sau đây:

- Chi phí bảo quản tài sản bảo đảm;

- Chi phí thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm;

- Án phí của bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm;

- Khoản thuế, lệ phí trực tiếp liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm đó gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;

-  Nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ;

- Nghĩa vụ khác không có bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.