Thế chấp nhà ở chưa được chứng nhận sở hữu: Thông tư lại mâu thuẫn với luật

Thông tư 09 cho phép đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà ở. Ảnh tư liệu chỉ có tính minh hoạ.

Liệu động thái chính sách này có giúp hâm nóng hoạt động cho vay có bảo đảm bằng loại nhà ở này của các ngân hàng?

Được thế chấp nhà ở đã hình thành nhưng chưa có chứng nhận sở hữu?

Điều 21 và điều 32 của Thông tư 09 cho phép đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất (chẳng hạn như nhà ở) đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) với điều kiện trong hồ sơ đăng ký thế chấp phải có hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sau đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất mà trước đó đã được cấp giấy chứng nhận ghi nhận quyền sử dụng đất) hoặc đề nghị cơ quan tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất) trước khi ghi nội dung đăng ký thế chấp vào giấy chứng nhận.

Do Thông tư 09 phân biệt rõ giữa việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu với đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nên có thể hiểu tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu là tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, Thông tư 09 đã gián tiếp công nhận hiệu lực của việc thế chấp nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được đưa vào sử dụng nhưng còn chưa được chứng nhận sở hữu.

Ngược với pháp luật về nhà ở?

Về mặt lý thuyết, giải pháp mới nêu trên sẽ giúp tháo gỡ bế tắc trong việc sử dụng nhà ở đã hình thành và đưa vào sử dụng nhưng chưa được chứng nhận sở hữu làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên nó dường như đi ngược lại với quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật Nhà ở phân biệt rõ hai khái niệm là nhà ở sẵn có và nhà ở hình thành trong tương lai. Nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu trong khi nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. Điều đáng nói là theo điều 118 của Luật Nhà ở, một trong các điều kiện để thế chấp nhà ở có sẵn là phải có giấy chứng nhận ghi nhận quyền sở hữu nhà. Hệ quả của quy định này là nhà ở đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được chứng nhận sở hữu được coi là nhà ở có sẵn nhưng lại không thể thế chấp.

Như vậy, rõ ràng là có sự mâu thuẫn giữa quy định của Luật Nhà ở và Thông tư 09. Chính vì thế, không phải không có lý do chính đáng để nhiều người băn khoăn liệu hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận sở hữu ngay cả khi đã được đăng ký hợp lệ có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở hay không, nhất là khi thông tư hiển nhiên có giá trị pháp lý thấp hơn luật.

Hơn nữa, tuy Thông tư 09 đơn thuần có mục đích là hướng dẫn thủ tục đăng ký thế chấp, nhưng lại gián tiếp đưa ra một quy định về mặt nội dung, nên dường như không thực sự phù hợp. Điều này càng làm cho giải pháp mới mà nó nêu ra càng trở nên mong manh hơn.

Cũng cần lưu ý Bộ Xây dựng - là đơn vị quản lý các vấn đề về nhà ở - không phải là “đồng tác giả” của thông tư này. Điều gì sẽ xảy ra nếu bộ này ban hành một văn bản phủ nhận cách tiếp cận của Thông tư 09?

Nhìn một cách rộng hơn có thể thấy khá nghịch lý khi Luật Nhà ở cho phép thế chấp nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu và nhà ở đã đăng ký sở hữu trong khi nhà ở đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được đăng ký sở hữu lại không thể đưa vào làm tài sản thế chấp. Một lỗ hổng pháp lý như vậy đang vô tình làm lãng phí một nguồn tín dụng quan trọng. Thiết nghĩ, Luật Nhà ở cần được sửa đổi để giải quyết tận gốc vấn đề này.

Tiến sĩ Bùi Đức Giang

Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn