Mua đất nền là gì? Cách kiểm tra pháp lý khi mua đất nền dự án

Mua đất nền là gì?

Hiện hành không có quy định pháp luật cụ thể nào giải thích đất nền là gì. Nhưng trên thực tế có thể hiểu đất nền là những lô đất nguyên trạng chưa trải qua bất kỳ sự tác động nào như: Đào, lấp hoặc san đất của máy móc hay con người. Bất kỳ mọi tác động nào can thiệp dẫn đến sự thay đổi của đất thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Các loại đất nền phổ biến có thể kể đến như:

- Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch.

- Đất nền thổ cư: là loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở nông thôn và đất ở thành thị.

- Đất nền liền kề: Đất liền kề có khái niệm gần giống như đất nền dự án.

Do đó, có thể hiểu mua đất nên là việc tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện bán đất nền dự án năm 2023 (Hình từ internet)

Điều kiện bán đất nền dự án năm 2023

Đất nền dự án là những lô đất đang nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư. Những lô đất này đang trong quá trình nghiên cứu dự án và chưa có bất kỳ một tác động bởi máy móc hoặc con người.

Căn cứ Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một dự án đất nền đủ điều kiện để bán thì chủ đầu tư phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý cơ bản như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Không có tranh chấpvề quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán khi không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Cách kiểm tra pháp lý khi mua đất nền dự án

Để kiểm tra tính pháp lý của đất dự án, tổ chức, cá nhân có thể yêu cầu chủ đầu tư cho biết và cung cấp các giấy tờ liên quan đến dự án như:

- Văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.

- Hồ sơ chứng tỏ hoàn tất giải toả và đền bù đối với khu đất dự án đó (trong trường hợp dự án phải đền bù).

- Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản của kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.

- Văn bản phải thể hiện được khu đất dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.

- Chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất dự án đó.