Năm 2025, được phép định giá đất đang thế chấp tại ngân hàng không?

Năm 2025, được phép định giá đất đang thế chấp tại ngân hàng không? (Hình ảnh từ Internet)

Năm 2025, được phép định giá đất đang thế chấp tại ngân hàng không?

Theo khoản 5, khoản 7 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ngân hàng (bên nhận thế chấp) có quyền yêu cầu khách hàng (bên thế chấp) hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. 

Một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp chính là bán đấu giá tài sản theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ngân hàng và khách hàng có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm (miếng đất) hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.

Như vậy, trường hợp thế chấp miếng đất tại ngân hàng mà không trả được nợ thì ngân hàng có quyền bán đấu giá tài sản đã nhận thế chấp để thu hồi nợ của khoản vay theo đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó,  chủ sở hữu đất có thể thỏa thuận với ngân hàng định giá lại miếng đất đó. Việc định giá sẽ do hai bên thỏa thuận về giá của miếng đất thế chấp hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản, nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường.

Có được thế chấp nhà ở đang cho thuê không?

Căn cứ Điều 182 Luật Nhà ở 2023 thì chủ sở hữu nhà ở (chủ nhà) có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Người thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ nhà thì người thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc người thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023. Những vi phạm này bao gồm:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Người thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Người thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Người thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Người thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Người thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023.

Ngoài ra, theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng quy định trường hợp tài sản đang cho thuê được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, nếu chủ nhà muốn thế chấp nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà lẫn bên nhận thế chấp biết về việc này. Người thuê vẫn được tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn đã ký trên hợp đồng, trừ trường hợp bị chủ nhà đơn phương chấm dứt nhà ở do vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.