Các nội dung đề xuất sửa đổi tại Luật Nhà ở 2023

Các nội dung đề xuất sửa đổi tại Luật Nhà ở 2023 (Hình từ Internet)

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng ban hành Công văn 266/QLN-QLNƠ ngày 17/3/2026 về việc đăng tải nội dung truyền thông chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi).

Công văn 266/QLN-QLNƠ

Các nội dung đề xuất sửa đổi tại Luật Nhà ở 2023

Thực hiện quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 87/2025/QH15), Nghị định 78/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điểu và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 187/2025/NĐ-CP), Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đề nghị Trung tâm Công nghệ thông tin thực hiện đăng tải toàn văn nội dung truyền thông chính sách của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

Nội dung truyền thông

(1) Chính sách 1: Chính sách chung về phát triển nhà ở

- Rà soát, làm rõ một số nội dung về giải thích từ ngữ để bảo đảm tính đầy đủ, bao quát phạm vi điều chỉnh của Luật;

- Rà soát, chỉnh lý làm rõ một số hành vi bị cấm theo hướng làm rõ hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, hành vi nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cư như các hoạt động liên quan đến sạc xe điện sai quy định.

- Sửa đổi quy định liên quan đến yêu cầu chung về phát triển nhà ở để phù hợp với quy định phân loại đô thị mới.  

(2) Chính sách 2: Sở hữu nhà ở

- Rà soát, sửa đổi quy định về trách nhiệm quyền hạn của đại diện chủ sở hữu nhà ở theo hướng được phân cấp, phân quyền một hoặc một số quyền hạn trách nhiệm để phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp (UBND cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã làm đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công).

- Rà soát, sửa đổi quy định về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam theo hướng làm rõ số lượng nhà ở tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trên 01 khu vực cho phù hợp thực tế

- Rà soát, sửa đổi quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hướng làm rõ quyền và nghĩa vụ của cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

(3) Chính sách 3: Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

- Sửa đổi bổ sung quy định về điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo hướng bổ sung các trường hợp được điều chỉnh để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trên thực tế.

- Đưa các nội dung về xây dựng, phê duyệt chương trình kế hoạch phát triển nhà ở giao Chính phủ quy định để đảm bảo linh hoạt trong việc xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch: hướng dẫn cụ thể về một số nội dung của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong trường hợp phát sinh trên thực tế để bảo đảm thực hiện như: chỉ tiêu phát triển nhà ở (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở trong dự án nhà ở thương mại), vị trí, khu vực dự kiến phát triển nhà ở (trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn được điều chỉnh, cập nhật sau ngày chương trình, kế hoạch được phê duyệt),...

(4) Chính sách 4: Phát triển nhà ở 

- Đối với phát triển nhà ở thương mại:

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở theo hướng làm rõ Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng, đảm bảo phù hợp với pháp luật đất đai, không bao gồm dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của trung tâm phát triển quỹ đất để đấu giá.

+ Bổ sung mới quy định về phát triển nhà thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người mua.

+ Bổ sung mới quy định về phát triển loại hình nhà dùng cho mục đích lưu trú để bảo đảm điều chỉnh kịp thời yêu cầu của thực tiễn.

- Đối với phát triển nhà ở công vụ:

+ Sửa đổi việc phân cấp, phân quyền trong việc quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án nhà ở công vụ để phù hợp với Nghị định 144/2025/NĐ-CP;

+ Mở rộng đối tượng có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng để bố trí cho các cán bộ các cơ quan trung ương, đảm bảo phù hợp với quá trình triển khai thực tế vừa qua;

+ Mở rộng đối tượng được thuê nhà ở công vụ để đảm bảo phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.

- Đối với phát triển nhà ở phục vụ tái định cư

+ Sửa đổi, bổ sung tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư theo hướng: không bắt buộc phải xây nhà tái định cư đối với đô thị loại I, phường, thành phố thuộc đô thị đặc biệt mà giao địa phương quyết định cho phù hợp với nhu cầu thực tiễn của địa phương;

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về chủ đầu tư dự án nhà ở phục vụ tái định cư theo hướng điều chỉnh thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án để bảo đảm phân cấp, phân quyền.

- Đối với phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân

Sửa đổi bổ sung theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết về yêu cầu phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ cho phù hợp với thực tiễn.

(5) Chính sách 5: Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng: bảo đảm phù hợp với phân loại đô thị mới, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

- Bổ sung hình thức BT trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

- Sửa đổi, bổ sung quy định về cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án theo hướng: làm rõ cơ chế ưu đãi đối với phần diện tích được kinh doanh thương mại trong dự án.

- Sửa đổi, bổ sung quy định về quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng: không yêu cầu chủ trương đầu tư. 

(6) Chính sách 6: Phát triển nhà ở xã hội

- Về quy định chung phát triển nhà ở xã hội

+ Bổ sung nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tương ứng đối với các nhóm đối tượng này.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng bổ sung điều kiện về nhà ở đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có địa điểm làm việc cách xa nơi ở của mình, đồng thời phân cấp địa phương quy định chi tiết về trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội để bảo đảm phù hợp tình hình thực tế của địa phương. Ngoài ra, liên quan đến điều kiện về nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội (điều kiện chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở) cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu sửa đổi để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về thứ tự ưu tiên được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đồng thời dự kiến giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này để đảm bảo tính khả thi trong triển khai, thực hiện.

- Về phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê

+ Sửa đổi, bổ sung về hình thức phát triển nhà ở xã hội theo hướng: bổ sung hình thức Quỹ nhà ở quốc gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê. Ngoài ra, Luật hóa khái niệm về Quỹ nhà ở quốc gia và nguồn vốn của Quỹ tại các điều khoản tương ứng tại dự thảo Luật sửa đổi. Đồng thời, để việc tổ chức và hoạt động của Quỹ đảm bảo tính khả thi trong triển khai, thực hiện, dự kiến giao Chính phủ quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội theo hướng: bổ sung hình thức Quỹ nhà ở quốc gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê. Ngoài ra, Luật hóa khái niệm về Quỹ nhà ở quốc gia và nguồn vốn của Quỹ tại các điều khoản tương ứng tại dự thảo Luật sửa đổi. Đồng thời, để việc tổ chức và hoạt động của Quỹ đảm bảo tính khả thi trong triển khai, thực hiện, dự kiến giao Chính phủ quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội theo hướng: Tại các thành phố trực thuộc trung ương và các khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân là nhà chung cư. Đối với các khu vực còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quyết định về loại hình nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng thực trạng của địa phương.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hướng UBND cấp tỉnh giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư không thông qua đấu thầu. Đồng thời để đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực hiện, dự kiến giao Chính phủ quy định chi tiết về nội dung này.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hướng: ưu đãi cao hơn cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, sửa đổi bổ sung quy định linh hoạt hoạt hơn đối với việc thực hiện ưu đãi về diện tích đất, diện tích sàn thương mại của chủ đầu tư nhà ở xã hội.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội theo hướng: 

Bổ sung cơ cấu giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội bao gồm: (i) chi phí trong trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất; (ii) kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, (iii) chi phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để phục vụ cho dự án nhưng chủ đầu tư phải bàn giao các công trình này sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng cho Nhà nước.

Bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Đồng thời để đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực hiện, dự kiến giao Chính phủ quy định chi tiết về nội dung này.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội theo hướng quy định cụ thể việc quản lý, sử dụng trong trường hợp mua nhà ở xã hội nhằm tránh tình trạng cho các đối tượng không đúng quy định thuê, mượn, ở nhờ nhà ở.

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội theo hướng trong trường hợp bán lại nhà ở xã hội chỉ được bán, cho thuê mua đối với đúng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội nhằm mục tiêu tiết kiệm nguồn lực đất đai, các đối tượng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ có cơ hội tiếp cận với quỹ nhà ở xã hội này hơn, đồng thời đảm bảo ý nghĩa của chính sách an sinh xã hội.

- Về nhà lưu trú công nhân

Sửa đổi, bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo hướng: bổ sung người lao động là người nước ngoài được doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí chỗ ở.

- Về nhà ở lực lượng vũ trang nhân dân

Sửa đổi, bổ sung quy định về chủ đầu tư án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo hướng Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư không thông qua đấu thầu. Đồng thời để đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực hiện, dự kiến giao Chính phủ quy định chi tiết về nội dung này.

(7) Chính sách 7: Tài chính cho phát triển nhà ở 

- Bổ sung 01 khoản quy định về nguồn vốn của Quỹ nhà ở trung ương: “Quỹ nhà ở quốc gia được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để làm nhà ở thương mại; tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước, ngoài nước và nguồn huy động hợp pháp khác.”

- Sửa đổi bổ sung quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng vốn để phát triển nhà ở theo hướng: làm rõ điều kiện huy động vốn cho nhà ở hay cho dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bổ sung quy định báo cáo việc huy động vốn của dự án để bảo đảm minh bạch.

(8) Chính sách 8: Quản lý sử dụng nhà ở

- Sửa đổi bổ sung một số nội dung về quản lý sử dụng tài sản công cho phù hợp với yêu cầu của mô hình chính quyền địa phương 2 cấp;

- Sửa đổi bổ sung một số nội dung về chuyển đổi công năng để phân cấp phân quyền cho địa phương thực hiện chuyển đổi công năng nhà ở, phù hợp với nhu cầu thực tiễn; 

- Đưa một số nội dung xuống Nghị định quy định về quản lý sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án, nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự do mang tính chất kỹ thuật, hướng dẫn tổ chức thực hiện.

(9) Chính sách 9: Quản lý sử dụng nhà chung cư

- Sửa đổi bổ sung quy định nhằm làm rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung đối với khu vực để xe điện, sạc xe điện, đổi pin.

- Sửa đổi bổ sung quy định về ban quản trị nhà chung cư theo hướng bổ sung thêm việc lựa chọn hình thức thuê đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện nhiệm vụ của Ban quản trị.

- Sửa đổi bổ sung về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư theo hướng làm rõ quyền và trách nhiệm của Ban quản trị trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

- Sửa đổi bổ sung về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo hướng cắt giảm bớt các điều kiện tạo tính chủ động cho doanh nghiệp đồng thời đảm bảo các quy định của pháp luật về đầu tư.

- Sửa đổi, bổ sung quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hướng đảm bảo phù hợp với thực tiễn.

- Sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo hướng làm rõ nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung.

- Sửa đổi bổ sung quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo hướng sửa đổi thẩm quyền cho phù hợp với chính quyền địa phương 02 cấp.

(10) Chính sách 10: Quy định về quản lý sử dụng nhà dùng cho mục đích lưu trú

- Bổ sung quy định mới về nguyên tắc quản lý sử dụng, vận hành nhà dùng cho mục đích lưu trú;

- Giao cơ quan có thẩm quyền ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà dùng cho mục đích lưu trú.

(11) Chính sách 11: Giao dịch về nhà ở

- Rà soát, lược bỏ một số nội dung trùng lặp về giao dịch dân sự giữa Luật Nhà ở với Bộ Luật dân sự;

- Sửa đổi bổ sung quy định về thế chấp nhà ở, thế chấp dự án nhà ở theo hướng tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch thế chấp, đồng thời sắp xếp đưa nội dung thế chấp lên Chương Tài chính nhà ở cho phù hợp với nội dung huy động vốn về nhà ở.

Xem thêm tại Công văn 266/QLN-QLNƠ ban hành ngày 17/3/2026 về việc đăng tải nội dung truyền thông chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi).