Hướng dẫn xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất

Hướng dẫn xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất (Hình từ internet)

Ngày 16/12/2024, Tổng cục Thuế ban hành Công văn 5921/TCT-CS về giá tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất.

Công văn 5921/TCT-CS​

Hướng dẫn xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất

Theo đó, trả lời Công văn 2960/CTĐLA-HKDCN ngày 09/10/2024 của Cục Thuế tỉnh Đắk Lắk về giá tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

Tại tiết d, tiết đ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định:

“1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

…

d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;”

Tại Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”

Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định:

“1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.”

Tại tiết a tiết d khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định:

“1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:

a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

…

d) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.”

Tại tiết c.5 khoản 1 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:

“…

c.5) Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”

Căn cứ các quy định trên, về nguyên tắc kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (ngày 1/8/2024) đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đã có quy định trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Luật Đất đai 2024 không sửa đổi, bổ sung quy định tại Luật phí và lệ phí năm 2015. Do đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định tại Luật phí và lệ phí năm 2015, Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 301/2016/TT-BTC nêu trên.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất

(1) Thuế thu nhập cá nhân 

Theo khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

(2) Lệ phí trước bạ

Căn cứ vào Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Theo đó, 

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà

- Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà, đất: là 0,5%.

Do đó, cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

(Tiết a tiết d khoản 1 Điều 7 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)