Cơ chế tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc định giá đất 01/01/2026

Cơ chế tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc định giá đất 01/01/2026 (Hình từ Internet)

Cơ chế tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc định giá đất 01/01/2026

Quốc hội thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 01/01/2026.

Tại Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

(i) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

(ii) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

(iii) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

(iv) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

(v) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

2. Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 của Luật Đất đai để xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất gồm (i) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; (ii) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;(iii) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định (i) và điểm (ii) là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm có văn bản giao nhiệm vụ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ.

 Các phương pháp định giá đất theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết

Bên cạnh đó, Bộ NNMT đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15, theo đó, đề xuất quy định các phương pháp định giá đất như sau:

1. Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề trước thời điểm định giá đất (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12).

3. Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.