Nhà đất đang thế chấp có được sang tên không?

Nhà đất đang thế chấp có được sang tên không? (Hình từ internet)

Về vấn đề này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau:

1. Thế chấp tài sản là gì?

Tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

2. Nhà đất đang thế chấp có được sang tên không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp  như sau:

- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, nhà đất đang thế chấp vẫn có thể được sang tên, tuy nhiên phải được bên nhận nhà đất thế chấp đồng ý. 

3. Thủ tục sang tên khi nhà đất đang thế chấp thế nào?

Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Căn cứ theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Căn cứ Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn hồ sơ đề nghị công chứng với những loại giấy tờ như sau:

Bước 2: Kê khai thuế, phí

- Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì phải nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực.

- Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân và trường hợp nhận tặng cho thì nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chậm nhất là thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động.

- Nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ thì vẫn phải khai và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ để Nhà nước quản lý.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động 

Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động, bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK

Mẫu 09/ĐK

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

- Giấy tờ đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho của bên nhận thế chấp.