Căn hộ chung cư chưa có giấy có được phép bán không?

Căn hộ chung cư chưa có giấy có được phép bán không? (hình ảnh từ Internet)

Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ theo khoản 24  Điều 2 Luật Nhà ở 2023, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở thuộc loại hình chung cư đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đây là loại bất động sản thường được giao dịch khi dự án còn trong quá trình xây dựng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn trong giao dịch, người mua cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý của dự án và các cam kết từ chủ đầu tư nhằm tránh rủi ro phát sinh.

Căn hộ chung cư chưa có giấy có được phép bán không?

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng sửa đổi 2020, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trừ các trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

+ Công trình bí mật nhà nước và công trình xây dựng khẩn cấp;

+ Công trình thuộc các dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp;

+ Công trình xây dựng tạm;

+ Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong  hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc với điều kiện nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

+ Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

+ Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai tỉnh trở lên hoặc  theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt;

+ Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng;

+ Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt;

+ Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại khu vực nông thôn, miền núi, hoặc hải đảo không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn, ngoại trừ các công trình trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa.

Đối chiếu các quy định trên thì công trình xây dựng chung cư sẽ không được miễn giấy phép xây dựng. Việc xây dựng nhà chung cư khi chưa có giấy phép xây dựng là vi phạm pháp luật.

Ngoài ra để căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Đặc biệt, tại điểm a khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định trường hợp thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng thì dự án phải có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép.

Như vậy, có thể hiểu rằng không thể bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khi dự án xây dựng nhà chung cư này chưa có giấy phép xây dựng được. Việc dự án này đang được xây dựng khi chưa có giấy phép là vi phạm pháp luật về xây dựng.