Chuyển nhượng đất chịu 25% thuế thu nhập: Khó khả thi!

Ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Cty TNHH BĐS và Dịch vụ Địa chính Hà Nội:

Chừng nào nhà nước kiểm soát được chính xác giá bán đầu vào và giá bán đầu ra một cách chuẩn mực thì việc áp thuế 25% mới có ý nghĩa. Đối với những hàng hóa mang tính chất riêng như mua 1 cái tàu chiến... nhà nước có thể kiểm soát được giá thì áp thuế suất này được, còn với đất đai thì khó bởi không thể xác định chính xác, rõ ràng giá bán, giá mua cũng như “delta” chênh lệch. Nếu chúng ta có mã số thuế cá nhân đến từng người, tất cả thu chi của một cá nhân đều không thoát khỏi sự kiểm soát của ngân hàng thì việc áp dụng thuế suất 25% mới khả thi. Nên áp dụng thuế suất 2% còn có khả thi hơn áp thuế 25%, coi như không kiểm soát được đầu vào.

Theo tôi, khi mua bán BĐS cần thành lập cả một hội đồng đấu giá, hội đồng mua nhà, bán nhà... kiểu như BĐS của nhà nước, giá được niêm yết công khai, đầy đủ biên bản xác minh có chữ ký của người có thẩm quyền “chốt” giá bán, giá mua, khi đó mới kiểm soát được.


Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Maxland:

Thực ra Thông tư 113/2011/TT-BTC chỉ bổ sung, sửa đổi một số điều khoản của Thông tư 02/2010/TT-BTC và 12/2001/TT-BTC thôi. Mục đích là tháo gỡ một số vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân. Ở góc độ là người hoạt động trong lĩnh vực BĐS tôi cho rằng, thứ nhất trong Nghị định này có một số điểm tích cực và gỡ rối cho trường hợp góp vốn hoặc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước thời điểm hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và không phù hợp với quy định, nay việc chuyển nhượng đó chỉ cần xác nhận của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư cấp II.

Thứ hai, việc bổ sung thêm thông tư này cũng chưa có thêm biện pháp tháo gỡ cho các trường hợp xảy ra tương đối phổ biến nhất là tại thời điểm thị trường trầm lắng như những tháng vừa qua, chuyện cắt lỗ là bình thường, nhưng tập quán giao dịch mua bán chuyển nhượng BĐS tiền mặt là phổ biến và khó chứng minh bằng chứng từ việc lỗ, nên nôm na là lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng BĐS.

Thứ ba, chúng ta chỉ được làm những gì không bị cấm, vì vậy có khá nhiều cách để các cá nhân tham gia chuyển nhượng “lách” luật gây thất thu, và cơ quan thuế phải liên tục “vá” những bất cập đó, và tương đối phổ biến là áp đặt những điều không quản lý được, kiểu thu nhầm hơn bỏ sót.

Chúng ta không bàn đến chuyện nên hay không nên vì điều đó sẽ còn tiếp diễn, mà chúng ta nói về tính hợp lý và tác động của nó lên đối tượng điều chỉnh hay hiệu quả mà nó mang lại, có thể sẽ không như kỳ vọng của các nhà làm luật.

Doanh nghiệp BĐS không thuộc phạm vi điều chỉnh và các sửa đổi bổ sung trong thông tư này, chỉ ảnh hưởng nhiều đến mức thuế phải nộp của các cá nhân chuyển nhượng BĐS, nên việc đón nhận thông tư này cũng không quá nóng, cũng chẳng có nhiều tác động lên thị trường BĐS. Tuy nhiên, phần tác động đó mặc dù ít, nhưng là tác động tích cực.

Ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc Cty CP Phát triển đô thị Việt Nam (Vinacity)

Trước kia cũng đã có quy định thu thuế 25%, nhưng theo tôi hình thức thu thuế suất 2% vẫn tối ưu hơn, dễ làm. Còn nếu thu thuế suất 25% trên thu nhập thì việc xác định đầu vào trừ đi giá bán, ra lợi nhuận là rất khó. Tiếp đến, phải chứng minh chi phí thì nhiều giao dịch BĐS hiện nay không lấy đâu ra chứng từ (trừ đất dự án xuất theo hợp đồng), còn đất thổ cư thì không thể có chứng từ.

Cái khó nữa, đối với những dự án BĐS hình thành trong tương lai khó xác định được giá “thành phẩm” là bao nhiêu để lấy đó trừ đi giá mua. Riêng đất dự án, giá trên hợp đồng với giá mua ngoài là khác nhau, nếu có chứng từ thì chỉ có chứng từ trên hợp đồng chứ không có chứng từ bên ngoài. Như thế, nếu chỉ trừ trên hợp đồng thì chi phí nhỏ, lợi nhuận sẽ “phình” lên, lúc đó người ta sẽ nghĩ mọi cách để báo cáo sai.

Nếu vẫn áp dụng thuế suất theo 2 cách trên thì cơ bản không có gì khác, nếu chỉ áp dụng thuế suất 1 cách là 25% thì sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Còn nếu chỉ áp dụng thuế theo thuế suất 2% thì tối ưu hơn nhiều, Nhà nước ra biểu thuế cố định 2%, đồng thời nếu giao dịch BĐS nào có giao dịch lớn hơn khung Nhà nước thì đóng theo khung đó, còn nếu nhỏ hơn thì đưa về khung Nhà nước để thu, như thế vừa dễ làm mà Nhà nước sẽ không bị thất thu thuế.

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động