Hướng dẫn kê khai bất động sản cho thuê để tính thuế theo mẫu mới 2026

Hướng dẫn kê khai bất động sản cho thuê để tính thuế theo mẫu mới 2026

Ngày 05/03/2026, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Danh mục biểu mẫu ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định Mẫu 01 BK-BĐS là Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê để tính thuế (mẫu kê khai bất động sản cho thuê) mới nhất áp dụng từ 05/3/2026.

Mẫu 01 BK-BĐS

Dưới đây là hướng dẫn cách điền Mẫu 01 BK-BĐS tờ khai thuế cho thuê bất động sản mới nhất 2026 chi tiết:

A. Phần thông tin chung

Tích vào ô cá nhân cho thuê bất động sản thông báo doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống/Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm trên 500 triệu đồng.

[01] Kỳ tính thuế

Chọn đúng kỳ đang khai:

[01a] 6 tháng đầu năm

[01b] 6 tháng cuối năm

[01c] Năm …

Điền theo đúng kỳ cơ quan thuế yêu cầu hoặc đúng kỳ phát sinh nghĩa vụ khai. Nếu khai cả năm thì chọn [01c] và ghi năm. Nếu khai theo bán niên thì tích [01a] hoặc [01b].

[02] Lần đầu

Tích ô này khi:

Đây là lần đầu tiên nộp mẫu 01/BĐS cho kỳ đó.

[03] Bổ sung lần thứ…

Ghi khi:

Đã nộp rồi, nay phát hiện sai và nộp tờ khai bổ sung.

Ví dụ: bổ sung lần 1 thì ghi 1, bổ sung lần 2 thì ghi 2.

B. Phần thông tin người nộp thuế

[04] Người nộp thuế

Ghi họ và tên cá nhân cho thuê đúng như mã số thuế/căn cước.

Ví dụ: Nguyễn Văn A

[05] Mã số thuế

Ghi mã số thuế của cá nhân cho thuê.

[06] Mã địa điểm kinh doanh nơi nộp tờ khai

Ghi mã địa điểm kinh doanh theo đăng ký thuế, nếu đã được cấp.

Nếu cơ quan thuế/eTax đã cấp mã địa điểm kinh doanh cho hoạt động cho thuê này thì ghi đúng mã đó.

[06.1] Số nhà, đường phố/xóm/ấp/thôn

Ghi địa chỉ nơi có bất động sản cho thuê hoặc địa điểm kinh doanh tương ứng để cơ quan thuế quản lý.

[06.2] Xã/phường/đặc khu

Ghi đơn vị hành chính cấp xã/phường/đặc khu.

[06.3] Tỉnh/TP

Ghi tỉnh hoặc thành phố nơi có bất động sản/địa điểm kinh doanh.

C. Trường hợp khai thay, nộp thay hoặc qua đại lý thuế

[07] Tổ chức/cá nhân khai, nộp thuế thay theo ủy quyền (nếu có)

Chỉ điền khi ủy quyền cho bên khác khai, nộp thay.

[07.1] Mã số thuế

Ghi mã số thuế của tổ chức/cá nhân khai thay, nộp thay.

[07.2] Văn bản ủy quyền (nếu có): Số… ngày… tháng… năm…

Ghi thông tin giấy ủy quyền/hợp đồng ủy quyền.

[08] Tên đại lý thuế (nếu có)

Chỉ điền khi hồ sơ do đại lý thuế thực hiện.

[08.1] Mã số thuế

Ghi mã số thuế của đại lý thuế.

Phần tính doanh thu và tính thuế

Đây là phần quan trọng nhất.

[09] Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ

Ghi toàn bộ doanh thu cho thuê phát sinh trong kỳ khai thuế.

Đây là tổng số tiền thuê được hưởng theo hợp đồng trong kỳ, chưa trừ chi phí.

Ví dụ:

Tiền thuê nhà 20 triệu/tháng

Kỳ khai là 6 tháng đầu năm

=> [09] = 120.000.000 đồng

[10] Doanh thu tính thuế TNCN được trừ

Đây là chỉ tiêu dùng để xác định phần doanh thu được trừ trước khi tính thuế TNCN. Theo cơ chế thuế mới áp dụng cho cho thuê bất động sản, mức doanh thu ngưỡng là 500 triệu đồng/năm; thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng được trừ này.

Lưu ý quan trọng:

Chỉ tiêu [10] là chỗ dễ sai nhất.

Nếu có nhiều hợp đồng thuê, có hợp đồng được bên thuê khai thay nộp thay, hợp đồng kéo dài qua nhiều kỳ, hoặc thuộc trường hợp chuyển tiếp từ trước 01/01/2026 thì nên đối chiếu thêm dữ liệu trên eTax/HTKK trước khi chốt số [10], vì Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định chuyển tiếp và nguyên tắc phân bổ phần doanh thu được trừ.

Ví dụ:

Tiền cho thuê nhà: 50 triệu/tháng

Cả năm nhận: 600 triệu đồng

Vì doanh thu năm trên 500 triệu, nên phần doanh thu được trừ để tính thuế TNCN ở chỉ tiêu [10] là 500.000.000 đồng

Khi đó điền:

[10] = 500.000.000

Lưu ý: Trường hợp khai theo kỳ hoặc có nhiều hợp đồng thuê, cần phân bổ phần doanh thu được trừ theo thời gian và từng hợp đồng, đồng thời đối chiếu dữ liệu trên hệ thống eTax/HTKK trước khi xác định chỉ tiêu [10].

*Phần kê khai này có thể liên hệ trực tiếp cơ quan thuế để được hướng dẫn chi tiết

[11] Tổng số thuế GTGT phải nộp

Ghi tổng số tiền thuế GTGT phải nộp.

Ví dụ:

[09] = 600.000.000

=> [11] = 600.000.000 x 5% = 30.000.000

[12] Tổng số thuế TNCN phát sinh trong kỳ

Tính tổng theo công thức theo mẫu.

[13] Tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng (nếu có)

Chỉ ghi khi trong hợp đồng có khoản: phạt vi phạm, bồi thường chậm trả nhà, bồi thường do đơn phương chấm dứt hợp đồng, khoản tương tự mà bên cho thuê thực nhận.

Không có thì ghi 0 hoặc để trống theo cách kê khai của hệ thống.

[14] Tổng số thuế TNCN phải nộp từ nhận tiền phạt, bồi thường (nếu có)

Tính theo công thức theo mẫu.

[15] Tổng số thuế TNCN phải nộp

Tính theo công thức theo mẫu.

[16] Số thuế TNCN được miễn

Chỉ tiêu này chỉ dùng khi thuộc diện được miễn theo quy định chuyên biệt. Nếu không thuộc diện miễn thì ghi 0.

[17] Số thuế TNCN còn phải nộp

[17] = [15] – [16]

Nếu không có miễn giảm thì [17] chính là số thuế TNCN còn phải nộp.

[18] Tổng số thuế còn phải nộp

Ghi theo công thức theo mẫu.

Hướng dẫn kê khai bất động sản cho thuê để tính thuế theo mẫu mới 2026 (Hình từ internet)

Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản kê khai như thế nào?

- Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

- Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.

Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định:

-  Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.