Dự kiến tăng tiền đặt cọc đấu giá đất tối đa 50%, bỏ cọc bồi thường toàn bộ thiệt hại

Dự kiến tăng tiền đặt cọc đấu giá đất tối đa 50%, bỏ cọc bồi thường toàn bộ thiệt hại (Hình ảnh từ Internet)

Bộ Tư pháp đã công khai dự thảo Nghị quyết quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

Dự thảo Nghị quyết

Dự kiến tăng tiền đặt cọc đấu giá đất tối đa 50%, bỏ cọc bồi thường toàn bộ thiệt hại

Cụ thể, tại dự thảo Tờ trình của Bộ Tư pháp đã đề xuất một số ý kiến như sau:

(1) Về tiền đặt trước tham gia đấu giá

Hiện nay, theo quy định tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) thì đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản, tiền đặt trước tham gia đấu giá tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm; đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước tham gia đấu giá tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Thực hiện ý kiến của đạo của Uỷ ban Kiểm tra Trung ương tại Công văn 6369-CV/UBKTTW ngày 23/6/2025 về việc đề nghị “nghiên cứu sửa đổi ngày quy định nâng mức tiền đặt trước của cá nhân tham gia đấu giá từ tối đa 20% lên 50%. Do đó, dự thảo Nghị quyết tại khoản 1 Điều 3 hiện nay đang đề xuất quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng ở cho cá nhân, trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Bộ Tư pháp thấy rằng việc nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trả giá cao nhằm trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, quy định này cũng tiềm ẩn nguy cơ làm giảm số lượng người đăng ký tham gia đấu giá, từ đó, giảm tính cạnh trạnh và giá trúng đấu giá có khả năng không đạt được ở mức cao so với giá khởi điểm. Việc có ít người đăng ký tham gia đấu giá sẽ làm tăng khả năng thao túng giá của một nhóm người nhất định. Bên cạnh đó, đối với những tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có giá trị lớn, việc phải đặt trước số tiền là 50% giá khởi điểm sẽ gây khó khăn nhất định cho người tham gia đấu giá trong việc huy động tiền để tham gia đấu giá, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

(2) Về chế tài cấm tham gia đấu giá

Hiện nay, theo quy định tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá thì bị cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 05 năm. Thực hiện ý kiến của đạo của Uỷ ban Kiểm tra Trung ương tại Công văn 6369-CV/UBKTTW ngày 23/6/2025 về việc đề nghị "Xử phạt các trường hợp người tham gia trúng đấu giá (đã bỏ giá cao nhất) nhưng bỏ cọc hoặc không mua: ngoài phạt không nhận lại được số tiền đã đặt cọc sẽ không được đăng ký (bị cấm) tham gia đấu giá tài sản nhà nước và đấu giá đất trong một khoảng thời gian nhất định hoặc cấm tham gia đấu giá khi bỏ cọc từ lần thứ 2 trở lên". Do đó, dự thảo Nghị quyết tại khoản 2 Điều 3 hiện nay đang đề xuất quy định chế tài cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân.

Về vấn đề này, có quan điểm cho rằng theo quy định tại Điều 9, Điều 10 Bộ luật Dân sự 2015 thì "cá nhân, pháp nhân thực hiện quyền dân sự theo ý chí của mình, không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự và giới hạn việc thực hiện quyền dân sự. Cá nhân, pháp nhân không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật. Trường hợp cá nhân, pháp nhân không tuân thủ quy định nêu trên thì Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác căn cứ vào tính chất, hậu quả của hành vi vi phạm mà có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ, buộc bồi thường nếu gây thiệt hại và có thể áp dụng chế tài khác do luật quy định", Như vậy, có thể áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá và chế tài xử lý trong trường hợp này không được coi là hạn chế quyền công dân, quyền con người theo quy định của Hiến pháp. Ngoài ra, việc đấu giá tài sản là một phương thức mua bán tài sản, không phải là một ngành nghề kinh doanh theo quy định tại Điều 33 Hiến pháp 2013, do đó, việc dự thảo Nghị quyết quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có thời hạn không hạn chế quyền tự do kinh doanh được quy định trong Hiến pháp.

Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng khoản 2 Điều 1 Nghị quyết 206/2025/QH15 quy định đối với những nội dung về quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân mà theo Hiến pháp phải do luật định; việc hạn chế quyền con người, quyền công dân; tội phạm và hình phạt; tố tụng tư pháp, nguyên tắc cơ bản về tổ chức bộ máy thì không áp dụng phương án xử lý ban hành Nghị quyết của Chính phủ. Do đó, việc dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là hạn chế quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân mà theo Hiến pháp phải do luật định.

Xem thêm dự thảo Nghị quyết.