Theo luật mới, người cho thuê nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân thế nào?

Theo luật mới, người cho thuê nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân thế nào? (Hình từ internet)

1. Theo luật mới, người cho thuê nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân thế nào?

Hiện hành, theo Điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định cá nhân kinh doanh nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ trên doanh thu đối với từng lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh.

Khoản 1 điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC có quy định cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

Theo Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú sẽ áp dụng thuế suất 5%.

Trong đó, theo điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 100/2021/TT-BTC) quy định cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Mức thuế thu thu nhập cá nhân phải nộp = doanh thu năm x thuế suất 5%

Như vậy, chỉ khi cá nhân cho thuê nhà ở (trừ dịch vụ lưu trú) với thời gian cho thuê không trọn năm, mà phát sinh doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm thì mới phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 5%. 

Tuy nhiên, theo quy định mới, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 đã điều chỉnh ngưỡng doanh thu chịu thuế TNCN như sau: Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. 

Theo đó, cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất 5%.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê sẽ được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%

2. Điều chỉnh biểu thuế lũy tiến từng phần từ 7 bậc xuống 5 bậc

Về biểu thuế lũy tiến từng phần: Biểu thuế đã được chỉnh lý theo hướng giảm thuế suất ở một số bậc nhằm đảm bảo tính hợp lý, tránh tăng đột ngột và tạo động lực cho người lao động. Cụ thể, giảm mức thuế suất 15% ở bậc 2 xuống 10% và thuế suất 25% ở bậc 3 xuống 20%.

Theo đó, từ ngày 1/7/2026, biểu thuế lũy tiến từng phần với thu nhập cá nhân giảm từ 7 bậc xuống còn 5 bậc và nới rộng khoảng cách giữa các bậc.

Theo đó, mức thuế thấp nhất là 5% áp dụng với thu nhập đến 10 triệu đồng một tháng. Thuế suất cao nhất vẫn là 35% với thu nhập trên 100 triệu đồng, thay vì mức 80 triệu như hiện nay.

Hiện hành, biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định tại Điều 22 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 gồm 7 bậc như sau: