Cục thuế hướng dẫn hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT

Cục thuế hướng dẫn hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT (Hình từ internet)

Cục thuế hướng dẫn hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT

Cục Thuế nhận được Công văn 304/CTSTR-TTKT ngày 28/02/2025 của Cục Thuế tỉnh Sóc Trăng (nay là Chi cục Thuế khu vực XVIII) về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Về vấn đề nêu trên, Cục Thuế ban hành Công văn 1603/CT-CS năm 2025 về chính sách thuế giá trị gia tăng để hướng dẫn như sau:

**Căn cứ hướng dẫn tại khoản 6 Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

"Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT

...

6. Chuyển quyền sử dụng đất.

..."

**Căn cứ hướng dẫn tại Điều 11 Thông tư 219/2013/TT-BTC về thuế suất 10%.

"Điều 11. Thuế suất 10%

Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Các mức thuế suất thuế GTGT nêu tại Điều 10, Điều 11 được áp dụng thống nhất cho từng loại hàng hóa, dịch vụ ở các khâu nhập khẩu, sản xuất, gia công hay kinh doanh thương mại.

Ví dụ 50: Hàng may mặc áp dụng thuế suất là 10% thì mặt hàng này ở khâu nhập khẩu, sản xuất, gia công hay kinh doanh thương mại đều áp dụng thuế suất 10%.

Phế liệu, phế phẩm được thu hồi để tái chế, sử dụng lại khi bán ra áp dụng mức thuế suất thuế GTGT theo thuế suất của mặt hàng phế liệu, phế phẩm bán ra.

Cơ sở kinh doanh nhiều loại hàng hóa, dịch vụ có mức thuế suất GTGT khác nhau phải khai thuế GTGT theo từng mức thuế suất quy định đối với từng loại hàng hóa, dịch vụ; nếu cơ sở kinh doanh không xác định theo từng mức thuế suất thì phải tính và nộp thuế theo mức thuế suất cao nhất của hàng hóa, dịch vụ mà cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Trong quá trình thực hiện, nếu có trường hợp mức thuế giá trị gia tăng tại Biểu thuế suất thuế GTGT theo Danh mục Biểu thuế nhập khẩu ưu đãi không phù hợp với hướng dẫn tại Thông tư này thì thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 219/2013/TT-BTC. Trường hợp mức thuế GTGT áp dụng không thống nhất đối với cùng một loại hàng hóa nhập khẩu và sản xuất trong nước thì cơ quan thuế địa phương và cơ quan hải quan địa phương báo cáo về Bộ Tài chính để được kịp thời hướng dẫn thực hiện thống nhất."

**Căn cứ hướng dẫn tại khoản 1, khoản 2 Điều 14 Thông tư 219/2013/TT-BTC (được sửa đổi theo quy định tại điểm a khoản 9 Điều 1 Thông tư 26/2015/TT-BTC) về nguyên tắc khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào.

“Điều 14. Nguyên tắc khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào

1. Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT được khấu trừ toàn bộ, kể cả thuế GTGT đầu vào không được bồi thường của hàng hóa chịu thuế GTGT bị tổn thất.

Các trường hợp tổn thất không được bồi thường được khấu trừ thuế GTGT đầu vào gồm: thiên tai, hỏa hoạn, các trường hợp tổn thất không được bảo hiểm bồi thường, hàng hóa mất phẩm chất, quá hạn sử dụng phải tiêu hủy. Cơ sở kinh doanh phải có đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh các trường hợp tổn thất không được bồi thường để khấu trừ thuế.

Trường hợp hàng hóa có hao hụt tự nhiên do tính chất lý hóa trong quá trình vận chuyển, bơm rót như xăng, dầu… thì được kê khai, khấu trừ số thuế GTGT đầu vào của số lượng hàng hóa thực tế hao hụt tự nhiên không vượt quá định mức hao hụt theo quy định. Số thuế GTGT đầu vào của số lượng hàng hóa hao hụt vượt định mức không được khấu trừ, hoàn thuế.

Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ hình thành tài sản cố định là nhà ăn ca, nhà nghỉ giữa ca, phòng thay quần áo, nhà để xe, nhà vệ sinh, bể nước phục vụ cho người lao động trong khu vực sản xuất, kinh doanh và nhà ở, trạm y tế cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp được khấu trừ toàn bộ.

Trường hợp nhà ở cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp do cơ sở kinh doanh đi thuê thực hiện theo quy định của pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế và giá cho thuê nhà ở công nhân khu công nghiệp thì thuế GTGT đối với khoản tiền thuê nhà trong trường hợp này được khấu trừ theo quy định. Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng hoặc mua nhà ở ngoài khu công nghiệp phục vụ cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, nhà xây dựng hoặc nhà mua thực hiện theo quy định của pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công nhân khu công nghiệp thì thuế GTGT của nhà xây dựng, nhà mua phục vụ cho công nhân được khấu trừ toàn bộ.

Trường hợp cơ sở kinh doanh có các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam công tác, giữ các chức vụ quản lý tại Việt Nam, hưởng lương tại Việt Nam theo hợp đồng lao động ký với cơ sở kinh doanh tại Việt Nam thì cơ sở kinh doanh không được khấu trừ thuế GTGT của khoản tiền thuê nhà cho các chuyên gia nước ngoài này.

Trường hợp các chuyên gia nước ngoài vẫn là nhân viên của doanh nghiệp ở nước ngoài, chịu sự điều động của doanh nghiệp ở nước ngoài, được doanh nghiệp ở nước ngoài trả lương và hưởng các chế độ của doanh nghiệp ở nước ngoài trong thời gian sang Việt Nam công tác, giữa doanh nghiệp ở nước ngoài và cơ sở kinh doanh tại Việt Nam có hợp đồng bằng văn bản nêu rõ doanh nghiệp tại Việt Nam phải chịu các chi phí về chỗ ở cho các chuyên gia nước ngoài trong thời gian công tác ở Việt Nam thì thuế GTGT của khoản tiền thuê nhà cho các chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam do cơ sở kinh doanh tại Việt Nam chi trả được khấu trừ.

2. Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ (kể cả tài sản cố định) sử dụng đồng thời cho sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế và không chịu thuế GTGT thì chỉ được khấu trừ số thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT. Cơ sở kinh doanh phải hạch toán riêng thuế GTGT đầu vào được khấu trừ và không được khấu trừ; trường hợp không hạch toán riêng được thì thuế đầu vào được khấu trừ tính theo tỷ lệ (%) giữa doanh thu chịu thuế GTGT, doanh thu không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT so với tổng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra bao gồm cả doanh thu không phải kê khai, tính nộp thuế không hạch toán riêng được.

Cơ sở kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế và không chịu thuế GTGT hàng tháng/quý tạm phân bổ số thuế GTGT của hàng hóa, dịch vụ, tài sản cố định mua vào được khấu trừ trong tháng/quý, cuối năm cơ sở kinh doanh thực hiện tính phân bổ số thuế GTGT đầu vào được khấu trừ của năm để kê khai điều chỉnh thuế GTGT đầu vào đã tạm phân bổ khấu trừ theo tháng/quý.

…”

**Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 về giá tính thuế giá trị gia tăng.

“Điều 7. Giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:

a) Đối với hàng hóa, dịch vụ do cơ sở kinh doanh bán ra là giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng; đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt là giá bán đã có thuế tiêu thụ đặc biệt nhưng chưa có thuế giá trị gia tăng; đối với hàng hóa chịu thuế bảo vệ môi trường là giá bán đã có thuế bảo vệ môi trường nhưng chưa có thuế giá trị gia tăng; đối với hàng hóa chịu thuế tiêu thụ đặc biệt và thuế bảo vệ môi trường là giá bán đã có thuế tiêu thụ đặc biệt và thuế bảo vệ môi trường nhưng chưa có thuế giá trị gia tăng;

b) Đối với hàng hóa nhập khẩu là trị giá tính thuế nhập khẩu theo quy định của pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu cộng với thuế nhập khẩu cộng với các khoản thuế là thuế nhập khẩu bổ sung theo quy định của pháp luật (nếu có), cộng với thuế tiêu thụ đặc biệt (nếu có) và cộng với thuế bảo vệ môi trường (nếu có);

c) Đối với hàng hóa, dịch vụ dùng để trao đổi, tiêu dùng nội bộ, biếu, tặng, cho là giá tính thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ cùng loại hoặc tương đương tại thời điểm phát sinh các hoạt động này.

Đối với hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại theo quy định của pháp luật về thương mại, giá tính thuế được xác định bằng không (0);

d) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng;

đ) Đối với hàng hóa bán theo phương thức trả góp, trả chậm là giá tính theo giá bán trả một lần chưa có thuế giá trị gia tăng của hàng hóa đó, không bao gồm khoản lãi trả góp, lãi trả chậm;

e) Đối với gia công hàng hóa là giá gia công chưa có thuế giá trị gia tăng;

g) Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hay phần công việc thực hiện bàn giao chưa có thuế giá trị gia tăng. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì giá tính thuế là giá trị xây dựng, lắp đặt không bao gồm giá trị nguyên vật liệu và máy móc, thiết bị;

h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;

i) Đối với hoạt động đại lý, môi giới mua bán hàng hóa và dịch vụ hưởng hoa hồng là tiền hoa hồng thu được từ các hoạt động này chưa có thuế giá trị gia tăng;

k) Đối với hàng hóa, dịch vụ được sử dụng hóa đơn thanh toán ghi giá thanh toán là giá đã có thuế giá trị gia tăng thì giá tính thuế được xác định theo công thức sau:

Giá chưa có thuế giá trị gia tăng	=	Giá thanh toán
		1 + thuế suất của hàng hóa, dịch vụ (%)

l) Đối với dịch vụ kinh doanh ca-si-nô, trò chơi điện tử có thưởng, đặt cược là số tiền thu được từ hoạt động này trừ số tiền đã đổi trả cho khách không sử dụng hết và số tiền trả thưởng cho khách (nếu có), đã có thuế tiêu thụ đặc biệt, chưa có thuế giá trị gia tăng;

m) Đối với các hoạt động sản xuất, kinh doanh gồm: hoạt động sản xuất điện của Tập đoàn Điện lực Việt Nam; vận tải, bốc xếp; dịch vụ du lịch theo hình thức lữ hành; dịch vụ cầm đồ; sách chịu thuế giá trị gia tăng bán theo đúng giá phát hành (giá bìa); hoạt động in; dịch vụ đại lý giám định, đại lý xét bồi thường, đại lý đòi người thứ ba bồi hoàn, đại lý xử lý hàng bồi thường 100% hưởng tiền công hoặc tiền hoa hồng thì giá tính thuế là giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng. Chính phủ quy định giá tính thuế đối với các hoạt động sản xuất, kinh doanh quy định tại điểm này.

…”

**Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi khoản 3, 4 Điều 4 của Nghị định 209/2013/NĐ-CP về giá tính thuế giá trị gia tăng.

“Điều 4. Giá tính thuế

Giá tính thuế thực hiện theo quy định tại Điều 7 Luật thuế giá trị gia tăng và Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng.

…

3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;

- Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng;

- Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình.

b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

4. Khai, tính và nộp thuế giá trị gia tăng của Tập đoàn Điện lực Việt Nam:

a) Tập đoàn Điện lực Việt Nam và các đơn vị thành viên thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

b) Việc kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng của các công ty sản xuất điện hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam và hạch toán phụ thuộc các Tổng công ty phát điện thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam được thực hiện như sau:

- Các công ty sản xuất điện hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam và hạch toán phụ thuộc Tổng công ty phát điện thực hiện khai, nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ thuế đối với hoạt động sản xuất điện tại địa phương nơi đóng trụ sở công ty.

- Số thuế GTGT phải nộp của hoạt động sản xuất điện được xác định như sau:

Số thuế GTGT phải nộp của hoạt động sản xuất điện = Số thuế GTGT đầu ra - Số thuế GTGT đầu vào được khấu trừ

- Số thuế GTGT đầu ra được xác định như sau:

Số thuế GTGT đầu ra = Sản lượng điện x Giá tính thuế x Thuế suất thế GTGT(10%)

Trong đó:

Sản lượng điện là sản lượng giao nhận theo đồng hồ đo đếm điện có xác nhận giữa công ty sản xuất điện với Công ty truyền tải điện và công ty mua bán điện.

Giá tính thuế giá trị gia tăng đối với điện của các công ty sản xuất điện hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam và hạch toán phụ thuộc các Tổng công ty phát điện là giá bán điện cho khách hàng ghi trên hóa đơn theo hợp đồng mua bán điện. Trường hợp các công ty sản xuất điện hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam và hạch toán phụ thuộc các Tổng công ty phát điện không trực tiếp bán điện cho khách hàng thì giá tính thuế giá trị gia tăng được xác định như sau:

Giá tính thuế đối với điện của các công ty thủy điện hạch toán phụ thuộc là giá bán điện cho công ty mẹ do Tập đoàn Điện lực Việt Nam công bố trước ngày 31 tháng 3 hàng năm để áp dụng thống nhất nhưng không thấp hơn chi phí sản xuất điện bình quân năm trước liền kề (không bao gồm chi phí lãi vay và chênh lệch tỷ giá) của các nhà máy thủy điện hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam và của các nhà máy thủy điện hạch toán phụ thuộc Tổng công ty phát điện.

Giá tính thuế giá trị gia tăng đối với công ty nhiệt điện là giá bán cho công ty mẹ do Tập đoàn Điện lực Việt Nam công bố trước ngày 31 tháng 3 hàng năm để áp dụng thống nhất nhưng không thấp hơn giá mua điện bình quân năm trước liền kề của Tập đoàn Điện lực Việt Nam.

- Số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ là tổng số thuế giá trị gia tăng ghi trên hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ đáp ứng các điều kiện khấu trừ thuế theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng

…”

**Căn cứ các quy định, hướng dẫn nêu trên, pháp luật về thuế GTGT đã có quy định cụ thể về đối tượng không chịu thuế, thuế suất 10%, giá tính thuế GTGT đối với kinh doanh bất động sản và giá đất được trừ để xác định giá tính thuế GTGT đối với kinh doanh bất động sản, nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào. Trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long không phải là doanh nghiệp sản xuất hàng hóa chịu thuế và không chịu thuế GTGT, hoạt động của Công ty là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT theo quy định thì đề nghị Chi cục Thuế căn cứ các quy định, hướng dẫn nêu trên và hồ sơ thực tế về hàng hóa, dịch vụ Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long bán ra để thực hiện theo quy định.

Cục Thuế có ý kiến để Chi cục Thuế khu vực XVIII biết.