Cơ chế giao chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không đấu thầu (Đề xuất)

Đề xuất Cơ chế giao chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không đấu thầu (Hình từ Internet)

Cơ chế giao chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không đấu thầu (Đề xuất)

Cơ quan soạn thảo đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, áp dụng các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản quy định tại khoản 2, khoản 5 và khoản 6 Điều 78 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15 (sau đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản 2023) để kiềm chế sự tăng giá nhà ở bất hợp lý, góp phần ổn định thị trường để phát triển lành mạnh, bền vững trên phạm vi cả nước.

Theo đó, để xuất chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như sau:

- Tùy theo tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp quy định tại Nghị quyết này.

- Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù sau:

+ Lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Nghị định 192/2025/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 201/2025/QH15;

+ Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.

+ Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án);

+ Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo quy định theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP;

+ Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 1 Điều 83 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15;

- Người mua nhà ở tại dự án không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

- Đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật mà có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu đầu tư sang dự án xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đầu tư.

Xem thêm tại Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Thí điểm Cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với dự án nhà ở xã hội

Điều 5 Nghị quyết 201/2025/QH15 quy định cơ chế giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như sau:

- Căn cứ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt hoặc vị trí khu đất đã được xác định để phát triển nhà ở xã hội, việc giao chủ đầu tư được thực hiện như sau:

+ Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết 201/2025/QH15;

+ Trường hợp dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu.

- Điều kiện giao chủ đầu tư là nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư, tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư bao gồm: kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; năng lực tài chính để thực hiện dự án; tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ.

- Thủ tục giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu thay thế thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Quyết định giao chủ đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu là căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm tại Nghị quyết 201/2025/QH15.