Bảng giá đất 2026: Thủ tục xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (đề xuất)

Bảng giá đất 2026: Thủ tục xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (đề xuất) (Hình từ internet)

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là dự thảo Nghị định).

dự thảo Nghị định

1. Bảng giá đất 2026: Thủ tục xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (đề xuất)

Theo Điều 35 dự thảo Nghị định đề xuất trình tự, thủ tục xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất như sau: 

(1) Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành thu thập thông tin

(i) Thu thập thông tin đầu vào theo quy định tại điểm a và b khoản 2 Điều 39 dự thảo Nghị định được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm phê duyệt dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp thông tin có cùng thời điểm phát sinh thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

(ii) Thông tin về các khoản thu nhập, chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất (nếu có).

(iii) Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin quy định tại điểm (ii) và điểm (iii) thực hiện từ Mẫu số 03 đến Mẫu số 04 Phụ lục I ban hành kèm theo dự thảo Nghị định. Ngoài các nội dung điều tra, khảo sát quy định tại khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu điều tra để đáp ứng yêu cầu xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương.

(2) Tổ chức thực hiện định giá đất tổng hợp, phân tích, xác định hệ số điều chỉnh giá đất

- Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực của từng loại đất. Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này.

- Xác định mức giá biến động tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất. Mức giá biến động tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất tại khoản (1).

- Căn cứ mức giá biến động tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn và nhu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương, đề xuất mức giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất.

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng khu vực, vị trí của từng loại đất theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và xây dựng dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất và dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất; đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trong thời gian 10 ngày; lấy ý kiến bằng văn bản đối với dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức công chứng nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất; tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất; chỉ đạo tổ chức thực hiện định giá đất tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất hồ sơ trình thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất.

(4) Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và gửi văn bản thẩm định về cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

- Nội dung thẩm định bao gồm việc tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất, kết quả thu thập thông tin, đánh giá sự phù hợp của hệ số điều chỉnh giá đất với nhu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương.

- Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất chịu trách nhiệm về nội dung thẩm định quy định tại điểm a khoản này.

(5) Sở Nông nghiệp và Môi trường tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất theo ý kiến của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(6) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất, công bố công khai và chỉ đạo cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất lớn hơn tỷ lệ nhất định quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 dự thảo Nghị định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất đồng thời trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định tại Điều 27 dự thảo Nghị định. Sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải rà soát để sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 36 dự thảo Nghị định cho phù hợp với bảng giá đất sửa đổi.

(7) Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi kết quả về Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo Mẫu số 19 của Phụ lục I ban hành kèm theo dự thảo Nghị định.

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay

Căn cứ Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như sau:

(1) Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

(2) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất cho từng vị trí đất, khu vực theo quy định như sau:

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm:

+ Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

+ Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

+ Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất theo 2 trường hợp nêu trên.

- Thông tin giá đất đầu vào nêu trên là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước. Việc sử dụng thông tin được thu thập quy định tại khoản này ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(3) Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

- Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;

- Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;

- Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

(4) Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

(5) Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau: