Căn cứ xây dựng bảng giá đất 2026 theo đề xuất mới

Căn cứ xây dựng bảng giá đất 2026 theo đề xuất mới (Hình từ internet)

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là dự thảo Nghị định).

dự thảo Nghị định

1. Căn cứ xây dựng bảng giá đất 2026 theo đề xuất mới

Theo Điều 20 dự thảo Nghị định việc xây dựng bảng giá đất thực hiện căn cứ:

- Các quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024;

- Các phương pháp định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 38, 23, 24, 25 và 26 dự thảo Nghị định.

- Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường;

- Kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

- Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai;

- Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai của từng địa phương.

2. Đề xuất mới về bảng giá đất 

Theo Điều 22 dự thảo Nghị định quy định về bảng giá đất như sau:

(1) Nội dung xây dựng bảng giá đất, bao gồm:

- Quy định về các tiêu chí cụ thể để xác định khu vực, vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí trong bảng giá đất;

Phương án 1:

Đối với các khu vực đất phi nông nghiệp đã có quy định về về mật độ xây dựng, chiều cao công trình thì phải quy định các mức chênh lệch về giá đất tại từng vị trí do thay đổi chỉ tiêu về mật độ xây dựng, chiều cao công trình.

Phương án 2: Không quy định. Quy định nội dung này ở phần hệ số điều chỉnh giá đất

- Bảng giá đất được quy định đến từng loại đất tại từng khu vực, vị trí.

Giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai, Điều 4 và Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và theo yêu cầu thực tế, quản lý của địa phương.

Phương án 1: Đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất; các khu vực đất phi nông nghiệp có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình

+ Trường hợp hiện trạng là đất phi nông nghiệp không chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên có thể thay đổi mật độ, chiều cao công trình

+ Trường hợp hiện trạng là đất phi nông nghiệp, có chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp khác, đồng thời có/không thay đổi mật độ, chiều cao công trình

+ Trường hiện trạng là đất nông nghiệp, có chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời có/không thay đổi mật độ, chiều cao công trình

+ Đối với các khu vực đất phi nông nghiệp đã có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình thì giá đất tại khu vực, vị trí đó được xây dựng gắn với mật độ xây dựng, chiều cao công trình.

Phương án 2: Không quy định. Quy định nội dung này ở phần hệ số điều chỉnh giá đất

(2) Đối với trường hợp tái định cư tại chỗ

Phương án 1: Giá đất đối với trường hợp tái định cư tại chỗ mà chưa có trong bảng giá đất thì được bổ sung căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự khu đất quy hoạch bố trí tái định cư.

Phương án 2: Không quy định nội dung này vì tái định cư tại chỗ đã được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất.

(3) Giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.

3. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất hiện nay

(1) Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

(2) Căn cứ định giá đất bao gồm:

- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

(3) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm:

(i) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

(ii) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

(iii) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại 2 điểm nêu trên;

(iv) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

(4) Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm (i), (ii) và (iii) khoản (3) là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước.

Việc sử dụng thông tin được thu thập quy định tại khoản này ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

(5)  Các phương pháp định giá đất bao gồm:

(i) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

(ii) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

(iii) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(iv)Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

(v) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm nêu trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

(6) Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

(7) Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản (5) được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất.

(8) Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất tại các điểm (i), (ii) và (iv) khoản (5) để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.

(9)  Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

(Điều 158 Luật Đất đai 2024)