Hướng dẫn hệ số điều chỉnh giá đất từ ngày 31/1/2026

Hướng dẫn hệ số điều chỉnh giá đất từ ngày 31/1/2026 (Hình từ Internet)

Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Hướng dẫn hệ số điều chỉnh giá đất từ ngày 31/1/2026

Theo Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 như sau:

(1) Hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được phân chia thành các mức khác nhau.

(2) Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm:

- Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường;

- Các phương pháp định giá đất quy định tại các điểm a, b và c khoản 5, các điểm a, b và c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, các Điều 4, 5 và 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

Khi áp dụng phương pháp định giá đất mà phải ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa công bố thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;

- Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội; quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn;

- Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất của từng địa phương.

(3) Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định như sau:

- Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

+ G_TT: Giá đất thị trường tại từng khu vực, vị trí.

+ G_CNi: Giá thửa đất mẫu đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã được cấp có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất. Thửa đất mẫu được lựa chọn theo từng khu vực, vị trí theo mục đích sử dụng (ít nhất là 03 thửa đất mẫu). Trường hợp không đủ 03 thửa đất mẫu này thì lựa chọn thửa đất tại khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định.

+ G_PPj: Giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất (nếu có).

+ n: Số lượng các trường hợp chuyển nhượng trên thị trường, các trường hợp đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các trường hợp giá đất do cấp có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất (n≥3).

+ m: Số lượng các trường hợp xác định giá đất theo phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư (m≥0).

+ G_BG: Giá đất của mỗi loại đất tại từng khu vực, vị trí tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành.

- Trường hợp tại thời điểm giao đất, cho thuê đất mà giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chưa phù hợp với tình hình thực tế thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

(4) Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và theo hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan quản lý quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, cơ quan tài chính cấp tỉnh tổ chức thực hiện các nội dung sau:

- Phân chia hệ số sử dụng đất theo các mức khác nhau;

- Thu thập thông tin quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giá đất mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt của các dự án;

- Tổng hợp, phân loại thông tin theo các mức hệ số sử dụng đất; căn cứ giá đất mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt của các dự án, đề xuất hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đối với từng mức hệ số sử dụng đất.

Trường hợp thông tin về giá đất tại điểm b khoản này mà chưa đủ để xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch thì căn cứ vào thông tin thu thập theo trình tự quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này và áp dụng các phương pháp định giá đất để đề xuất hệ số điều chỉnh theo quy hoạch;

- Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.

(5) Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất, xác định mức độ ảnh hưởng đến giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.