Trình tự xác định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất đối với các dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trình tự xác định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất đối với các dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh (Hình từ Internet)

Ngày 01/04/2025 Chính phủ ban hành Nghị định 76/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù đế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa

Trình tự xác định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất đối với các dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh 

(1) Việc lựa chọn phương pháp định giá đất, trình tự áp dụng phương pháp định giá đất đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15 thực hiện như sau:

- Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm ngày 30/3/2018 đối với phần diện tích đất tương đương với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã tạm nộp cho cơ quan nhà nước thuộc dự án 1.330 căn hộ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15 thì áp dụng Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT;

- Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm ngày 11/12/2020 đối với phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất thuộc dự án 1.330 căn hộ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15 thì áp dụng Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT;

- Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm ngày 20/11/2008 đối với khu đất 30,2 ha Phường Bình Khánh quy định tại điểm a khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15 thì áp dụng Nghị định 123/2007/NĐ-CP và Thông tư 145/2007/TT-BTC;

- (*) Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm ngày 18/4/2017 đối với khu đất 30,1 ha Nam Rạch Chiếc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15 thì áp dụng Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT;

- Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp nêu trên thực hiện theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(2) Trình tự tính tiền sử dụng đất sau khi xác định giá đất theo quy định tại khoản (1) đối với dự án 1.330 căn hộ quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15 được thực hiện theo quy định sau đây:

(i) Xác định diện tích đất tương đương với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã tạm nộp cho cơ quan nhà nước theo công thức sau đây:

Trong đó:

S_TN là diện tích đất tương ứng với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã tạm nộp tại thời điểm 30/3/2018;

T_TN là số tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã tạm nộp;

G₂₀₁₈ là giá đất tại thời điểm ngày 30/3/2018.

(ii) Xác định số tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp bổ sung theo công thức sau đây:

T_BS = (S_ĐO - S_TN) x G₂₀₂₀

Trong đó:

T_BS là tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp bổ sung;

S_ĐO là diện tích đất ở của Dự án 1.330 căn hộ quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15;

S_TN là diện tích đất tương ứng với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã tạm nộp tại thời điểm 30/3/2018;

G₂₀₂₀ là giá đất tại thời điểm ngày 11/12/2020.

(iii) Trường hợp số tiền sử dụng đất xác định theo quy định tại khoản (2) mà nhỏ hơn số tiền sử dụng đất đã tạm nộp thì chủ đầu tư được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch;

(iv) Sau khi hoàn thành việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại (i), (ii) khoản (2) thì tiếp tục thực hiện theo các bước công việc quy định tại điểm đ, e, g, h, i và k khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

(3) Trình tự tính tiền sử dụng đất sau khi xác định giá đất theo quy định tại khoản (1) đối với khu đất 30,1 ha Nam Rạch Chiếc quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 170/2024/QH15 được thực hiện theo quy định sau đây:

(i) Xác định chi phí mà nhà đầu tư đã đầu tư vào khu đất 30,2 ha phường Bình Khánh, gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ, đầu tư xây dựng (sau đây gọi là T_TĐC);

(ii) Xác định giá trị quyền sử dụng đất khu đất 30,1 ha tại thời điểm ngày 20/11/2008 (sau đây gọi là T_{BT 2008});

(iii) Xác định hệ số tiếp cận đất đai đối với khu đất 30,1 ha tại thời điểm ngày 20/11/2008 (sau đây gọi là K) theo công thức sau:

Trường hợp K có giá trị lớn hơn hoặc bằng 1 thì chủ đầu tư được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch khi K có giá trị lớn hơn 1; không phải xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp bổ sung theo quy định tại các điểm (iv), (v) và (vi) khoản (3).

(iv) Xác định diện tích đất mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất tại khu đất 30,1 ha theo công thức sau:

S_GĐ1 = K x S_GĐ

S_TĐ1 = K x S_TĐ

Trong đó:

S_GĐ1 là diện tích đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của khu đất 30,1 ha mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất;

S_TĐ1 là diện tích đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của khu đất 30,1 ha mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất;

S_GĐ là diện tích đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của khu đất 30,1 ha;

S_TĐ là diện tích đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của khu đất 30,1 ha;

(v) Xác định diện tích đất mà nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất (chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) tại khu đất 30,1 ha theo công thức sau:

S_GĐ2 = S_GĐ - S_GĐ1

S_TĐ2 = S_TĐ - S_TĐ1

Trong đó:

S_GĐ2 là diện tích đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của khu đất 30,1 ha mà nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất;

S_TĐ2 là diện tích đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của khu đất 30,1 ha mà nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất;

(vi) Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp bổ sung theo giá đất tại thời điểm ngày 18/4/2017 theo công thức sau:

T_GĐBS = S_GĐ2 x G_GĐ

T_TĐBS = S_TĐ2 x G_TĐ

T_Tổng = T_GĐBS + T_TĐBS

Trong đó:

T_GĐBS là tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp bổ sung theo giá đất tại thời điểm ngày 18/4/2017;

T_TĐBS là tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp bổ sung theo giá đất tại thời điểm ngày 18/4/2017;

G_GĐ là giá đất tính tiền sử dụng đất đã xác định tại điểm (*) khoản (1) (thời điểm ngày 18/4/2017);

G_TĐ là giá đất tính tiền thuê đất đã xác định tại điểm (*) khoản (1) (thời điểm ngày 18/4/2017);

T_Tổng là tổng tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp bổ sung theo giá đất tại thời điểm ngày 18/4/2017.

(vii) Sau khi hoàn thành việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản (3) thì tiếp tục thực hiện theo các bước công việc quy định tại điểm đ, e, g, h, i và k khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Nguyễn Thị Mỹ Quyền