Công văn hướng dẫn cấp sổ đỏ cần làm rõ lối đi chung và địa chỉ thửa đất (Công văn 376/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ)

Công văn hướng dẫn cấp sổ đỏ cần làm rõ lối đi chung và địa chỉ thửa đất (Công văn 376/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ)

Tải về

Công văn hướng dẫn cấp sổ đỏ cần làm rõ lối đi chung và địa chỉ thửa đất (Công văn 376/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ)

Theo Công văn 376/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026, Cục Quản lý đất đai nhận được phản ánh tại hệ thống tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật Đất đai năm 2024, với các nội dung như sau: 

Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật; 

g) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Căn cứ điều 254, bộ luật dân sự 2015 Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Qua đối chiếu quy định trên, tôi xin hỏi việc UBND phường căn cứ quy định tại điều 254, Bộ luật dân sự trả hồ sơ không cấp giấy chứng nhận lần đầu và yêu cầu người dân phải đi bổ sung ý kiến của chủ liền kề về việc cho phép lối đi có phù hợp với quy định tại diều 151 Luật đất đai hay không? Ngoài ra việc sử dụng đất có nhà ở từ năm 1981 đến nay, sổ hộ khẩu Năm 1981, 1995 và số nhà được cấp năm 2003, có khác biệt nhau về địa chỉ được cấp. UBND phường trả hồ sơ buộc người dân tự bổ sung giấy tờ chứng minh 3 số nhà đó cấp cho 1 căn nhà có phù hợp quy định tại điều 151 Luật đất đai hay không?”

Về nội dung này, Cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau: 

1. Về nội dung liên quan đến lối đi 

Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026) quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. 

Như vậy, trong trường hợp thực hiện tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì các thửa đất mới được hình thành sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. 

Tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để thực hiện các trường hợp quy định tại Điều 14 của Nghị định này chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026, bảo đảm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính theo quy định; trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp, trong đó có giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có), các mẫu thực hiện thủ tục phải quy định các thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong thời gian chưa ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai quy định tại khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc áp dụng trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành hoặc quyết định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai đối với từng trường hợp cụ thể. 

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên thì thành phần hồ sơ nộp và trình tự, thủ tục thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có thủ tục về tách thửa đất, hợp thửa đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Do đó, đề nghị gửi kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền tại địa phương nơi có đất để được hướng dẫn thực hiện. 

2. Về nội dung liên quan đến địa chỉ thửa đất

Theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT thì thông tin về địa chỉ thửa đất gồm: số nhà, tên đường, phố (nếu có); tên điểm dân cư (tổ dân phố, thôn, xóm, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, điểm dân cư tương tự) hoặc tên khu vực, xứ đồng (đối với thửa đất ngoài khu dân cư); tên đơn vị hành chính các cấp xã, tỉnh nơi có thửa đất. 

Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 08/2024/TT-BXD thì Ủy ban nhân dân cấp xã rà soát và đề xuất phương án đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện. 

Như vậy, việc đánh số và gắn biển số nhà thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước và trường thông tin về số nhà, tên đường, phố không bắt buộc phải có khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Do đó, việc UBND phường yêu cầu người dân tự bổ sung giấy tờ chứng minh 3 số nhà đó cấp cho 1 căn nhà là không có cơ sở và không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 151 Luật Đất đai. 

Trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, trường hợp người dân không đồng ý với kết quả giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thì có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy dịnh tại Điều 237 Luật Đất đai và Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011. 

Xem thêm tại Công văn 376/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026.