Một số quy định quan trọng về doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ theo Thông tư 99/2025

Một số quy định quan trọng về doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ theo Thông tư 99/2025 (Hình từ Internet)

Một số quy định quan trọng về doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ theo Thông tư 99/2025

Bộ Tài chính có Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp có hiệu lực từ 01/01/2026.

Theo đó, Một số quy định quan trọng về doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ gồm:

1. Khi kế toán doanh thu, doanh nghiệp phải xác định vai trò là chủ thể thực hiện cung cấp các hàng hóa, dịch vụ đã cam kết cho khách hàng hay chỉ đóng vai trò đại lý sắp xếp để đơn vị khác cung cấp các hàng hóa, dịch vụ này từ đó xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ.

- Doanh nghiệp là chủ thể nếu kiểm soát hàng hóa, dịch vụ trước khi chuyển giao hàng hóa, dịch vụ đó cho khách hàng. Tuy nhiên, cũng có thể không nhất thiết phải kiểm soát một hàng hóa nếu có quyền sở hữu về mặt pháp lý đối với hàng hóa đó chỉ trong một khoảng thời gian ngắn trước khi chuyển giao quyền sở hữu cho khách hàng.

- Doanh nghiệp là đại lý nếu nghĩa vụ là sắp xếp để bên thứ 3 cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể, không có quyền kiểm soát hàng hóa, dịch vụ đó (không gánh chịu rủi ro, không kiểm soát giá bán, chất lượng,…).

2. Thời điểm, căn cứ để ghi nhận doanh thu kế toán và doanh thu tính thuế có thể khác nhau tùy vào từng tình huống cụ thể. Doanh thu tính thuế chỉ được sử dụng để xác định số thuế phải nộp theo luật định; Doanh thu để lập BCTC phải tuân thủ các nguyên tắc kế toán và tùy theo từng trường hợp không nhất thiết phải bằng số ghi trên hóa đơn.

Khi luân chuyển sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ giữa các đơn vị trực thuộc của doanh nghiệp, tùy theo đặc điểm hoạt động, phân cấp quản lý của từng đơn vị, doanh nghiệp có thể quyết định việc ghi nhận doanh thu tại các đơn vị trực thuộc mà không phụ thuộc vào chứng từ kèm theo (hóa đơn hay chứng từ nội bộ). Khi lập BCTC tổng hợp, tất cả các khoản doanh thu giữa các đơn vị trực thuộc đều phải được loại trừ.

3. Đối với các giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ của doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại và trong tương lai, doanh thu phải được phân bổ theo giá trị hợp lý của từng nghĩa vụ thực hiện và được ghi nhận khi nghĩa vụ đã được thực hiện.

4. Doanh thu, lãi hoặc lỗ chỉ được coi là chưa thực hiện nếu doanh nghiệp còn có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ trong tương lai (trừ nghĩa vụ bảo hành thông thường) hoặc chưa chắc chắn thu được lợi ích kinh tế; Việc phân loại các khoản lãi, lỗ là thực hiện hoặc chưa thực hiện không phụ thuộc vào việc đã phát sinh dòng tiền hay chưa.

5. Trường hợp tặng sản phẩm miễn phí cho khách hàng mà giá bán sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ chính không thay đổi cho dù khách hàng có nhận hay không thì giá trị sản phẩm tặng kèm được ghi nhận vào chi phí bán hàng như trường hợp khuyến mại không kèm theo điều kiện và không ghi nhận doanh thu sản phẩm tặng kèm.

6. Giao dịch dành cho khách hàng truyền thống: Căn cứ bản chất hợp đồng, cam kết của doanh nghiệp với khách hàng xem doanh nghiệp là chủ thể hay chỉ là đại lý hoặc đóng vai trò là bên bán quyền sử dụng dịch vụ để xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ làm căn cứ ghi nhận doanh thu.

7. Trường hợp sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ đã tiêu thụ từ các kỳ trước, đến kỳ sau phải chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán, hoặc hàng bán bị trả lại thì ghi giảm doanh thu theo nguyên tắc:

- Nếu việc giảm giá, chiết khấu thương mại, bị trả lại hàng đã bán phát sinh trước thời điểm phát hành BCTC, đây là một sự kiện phát sinh sau ngày kết thúc kỳ kế toán cần điều chỉnh và ghi giảm doanh thu trên BCTC của kỳ lập báo cáo.

- Nếu việc giảm giá, chiết khấu thương mại, bị trả lại sau thời điểm phát hành BCTC thì ghi giảm doanh thu của kỳ phát sinh.

Lưu ý: Trường hợp phát sinh khoản phải trả cho khách hàng (ví dụ như các khoản tiền, phí lên kệ, phí niêm yết..) mà khách hàng có thể sử dụng để giảm trừ ngay vào các khoản thanh toán khi mua hàng của doanh nghiệp thì các khoản này bản chất và được hạch toán giảm doanh thu.

8. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ bằng ngoại tệ thì phải quy đổi ngoại tệ ra đơn vị tiền tệ kế toán theo tỷ giá giao dịch thực tế tại thời điểm phát sinh.

Trường hợp có nhận tiền ứng trước của khách hàng bằng ngoại tệ thì doanh thu tương ứng với số tiền ứng trước được quy đổi theo tỷ giá giao dịch thực tế tại thời điểm nhận ứng trước.

9. Doanh thu kinh doanh Bất động sản đầu tư

(1) Trường hợp doanh nghiệp cho thuê BĐSĐT có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ thì việc ghi nhận doanh thu dịch vụ cho thuê BĐSĐT được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê (không ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số tiền nhận trước).

(2) Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐSĐT được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí liên quan trực tiếp đến việc bán BĐSĐT và giá trị còn lại của BĐSĐT. Số lãi hoặc lỗ này được trình bày theo số thuần trên P/L (trừ trường hợp bán và thuê lại tài sản là bất động sản được thực hiện theo quy định tại VAS 06 - Thuê tài sản).

Trường hợp bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp thì doanh thu bán BĐSĐT được xác định theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Định kỳ, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi trả chậm, trả góp vào doanh thu tài chính của từng kỳ.

10. Trường hợp bán sản phẩm, hàng hóa kèm theo sản phẩm, hàng hóa, thiết bị thay thế thì phải phân bổ doanh thu cho sản phẩm, hàng hóa được bán và sản phẩm hàng hóa, thiết bị giao cho khách hàng để thay thế phòng ngừa hỏng hóc. Giá trị của sản phẩm, hàng hóa, thiết bị thay thế được ghi nhận vào giá vốn hàng bán.

11. Đối với trường hợp cho thuê tài sản có nhận trước tiền thuê cho nhiều kỳ thì việc ghi nhận doanh thu được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê. Trường hợp hợp đồng có nhiều cấu phần (bán, thuê,…) thì phải xác định doanh thu cho từng cấu phần bán và cho thuê để kế toán phù hợp.

12. Doanh thu cung cấp dịch vụ ủy thác là phí ủy thác được hưởng.

13. Doanh thu dịch vụ gia công là số tiền gia công thực tế được hưởng, không bao gồm giá trị vật tư, hàng hoá nhận gia công.

14. Doanh thu bán hàng trả chậm, trả góp, là giá bán trả tiền ngay (không ghi nhận doanh thu chưa thực hiện với số chênh lệch giữa giá bán trả tiền ngày và giá trả chậm.

TT200: Nợ TK 131/Có các TK 511, 3387, định kỳ phân bổ 3387 vào 515

 TT99: Nợ 131/Có TK 511 (giá bán thu tiền ngay)

Định kỳ, ghi nhận doanh thu lãi bán hàng trả chậm, trả góp: Nợ TK 131/Có TK 515.

15. Doanh thu kinh doanh bất động sản

(1) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo VAS15 và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:

- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệpđã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;

- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản

(2) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện việc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất động sản riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.

(3) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

- Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất.

(4) Đối với các công trình là căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú hoặc sản phẩm tương tự (Bất động sản nghỉ dưỡng) theo quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản:

Doanh nghiệp căn cứ vào bản chất các điều khoản trong hợp đồng về thời hạn, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng bán căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú hoặc sản phẩm tương tự; các chuẩn mực kế toán Việt Nam có liên quan và chế độ kế toán doanh nghiệp để xác định từng cấu phần bán, cấu phần thuê, cấu phần tài chính (nếu có),… có liên quan đến hợp đồng đó để áp dụng chính sách kế toán phù hợp nhất với đặc điểm, bản chất của giao dịch để làm cơ sở cho việc ghi nhận doanh thu tương ứng với từng cấu phần. Đồng thời, doanh nghiệp phải thuyết minh trên BCTC về chính sách kế toán, bản chất của hợp đồng (quyền và nghĩa vụ của các bên) và cách thức hạch toán mà doanh nghiệp đánh giá là phù hợp nhất.

16. Đối với hoạt động quản lý đầu tư xây dựng

- Đối với doanh nghiệp được giao quản lý các dự án đầu tư, xây dựng sử dụng nguồn vốn NSNN hoặc vốn trái phiếu Chính phủ, trái phiếu địa phương, trường hợp lập dự toán chi phí quản lý dự án theo các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng sử dụng vốn NSNN thì khoản kinh phí quản lý dự án mà được NSNN chi trả không được hạch toán là doanh thu, chi phí của doanh nghiệp mà hạch toán là khoản thu hộ, chi hộ.

- Đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ quản lý dự án theo hợp đồng tư vấn thì số tiền thu theo hợp đồng được ghi nhận là doanh thu cung cấp dịch vụ. Doanh nghiệp dự án nếu bản chất chỉ là đơn vị thay mặt cho các nhà đầu tư thực hiện công việc quản lý dự án theo quy định trong hợp đồng, thanh toán các hợp đồng xây lắp, tư vấn, giải phóng mặt bằng,... cho các nhà thầu và tập hợp chi phí đầu tư xây dựng các công trình, hạng mục công trình để quyết toán toàn bộ kinh phí cũng như bàn giao lại các công trình, hạng mục công trình hoàn thành cho chủ đầu tư thì không được ghi nhận khoản kinh phí dự án nhận được từ các chủ đầu tư là doanh thu mà phải ghi nhận là một khoản thu hộ - chi hộ.

17. Doanh thu của hợp đồng xây dựng

(1) Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm:

- Doanh thu ban đầu được ghi trong hợp đồng;

- Các khoản thanh toán biến đổi khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng, phạt vi phạm hợp đồng và các khoản thanh toán khác nếu các khoản này có khả năng làm thay đổi doanh thu và có thể xác định được một cách đáng tin cậy;

- Khoản thanh toán khác mà nhà thầu thu được từ khách hàng hay một bên khác để bù đắp cho các chi phí không bao gồm trong giá hợp đồng. Ví dụ: Sự chậm trễ do khách hàng gây nên; Sai sót trong các chỉ tiêu kỹ thuật hoặc thiết kế và các tranh chấp về các thay đổi trong việc thực hiện hợp đồng. Các khoản thanh toán khác chỉ được tính vào doanh thu của hợp đồng xây dựng khi:

+ Các cuộc thoả thuận đã đạt được kết quả là khách hàng sẽ chấp thuận bồi thường;

+ Khoản thanh toán khác được khách hàng chấp thuận và có thể xác định được một cách đáng tin cậy.

(2) Ghi nhận doanh thu của hợp đồng xây dựng:

✓ Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách đáng tin cậy, thì doanh thu của hợp đồng xây dựng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày kết thúc kỳ kế toán mà không phụ thuộc vào hoá đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập hay chưa và số tiền ghi trên hoá đơn là bao nhiêu;

- Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành được khách hàng xác nhận trong kỳ phản ánh trên hoá đơn đã lập.

- Khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng không thể ước tính được một cách đáng tin cậy thì: (i) Doanh thu chỉ được ghi nhận tương đương với chi phí của hợp đồng đã phát sinh mà việc được hoàn trả là tương đối chắc chắn; (ii) Chi phí của hợp đồng chỉ được ghi nhận là chi phí trong kỳ khi các chi phí này đã phát sinh.