Miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng: diện tích nhỏ hơn 500m2 (Dự thảo Luật Xây dựng)

Miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng: diện tích nhỏ hơn 500m² (Dự thảo Luật Xây dựng) (Hình từ Internet)

Miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng: diện tích nhỏ hơn 500m² (Dự thảo Luật Xây dựng)

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Xây dựng mới nhất cập nhật ngày 28/11/2025.

Tải về

Theo đó, các trường hợp miễn giấy phép xây dựng như sau:

(i) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào các mục đích vì quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật về đất đai;

(ii) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa nnhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

(iii) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;

(iv) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;

(v) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;

(vi) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt theo quy định;

(vii) Công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 tại khu vực được xác định là nông thôn theo quy hoạch chung được phê duyệt nhưng tại thời điểm khởi công xây dựng chưa có quy chế quản lý kiến trúc và không thuộc khu vực xây dựng được xác định tại quy hoạch chung theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;

(viii) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, đảm bảo yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Trước đó, Văn phòng Quốc hội đã có Thông báo 4722/TB-VPQH năm 2025 về dự án Luật Xây dựng đối với các vấn đề cụ thể:

- Về tinh thống nhất của hệ thống pháp luật: Rà soát kỹ lưỡng Điều 4 về áp dụng pháp luật, bảo đảm không để xảy ra khoảng trống pháp lý, đặc biệt là sự tương thích với các Điều ước quốc tế, quy định về ngoại giao, vốn ODA (nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức) và các luật chuyên ngành khác (Luật Đầu tư công, Luật Đất đai...)

- Về giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng: Thống nhất chủ trương đơn giản hóa thủ tục hành chính, miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lễ ở nông thôn nhưng phải quy định rõ hạn mức (diện tích sản, quy mô), phạm vi (không thuộc khu vực bảo tồn, hành lang an toàn...). Việc miễn giấy phép phải đi đối với biện pháp quản lý chặt chẽ. Đồng thời, bảo đảm sự đồng bộ với Luật Đất đại trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

- Về cơ chế “hậu kiểm" và phân cấp, phân quyền: Quy định rõ phương thức hậu kiểm (kiểm tra xác suất hay toàn bộ) để bảo đảm an toàn công trình, tránh rủi ro khi công trình đã hoàn thành mới phát hiện sai phạm. Bên cạnh đó, việc phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương phải đi đôi với điều kiện về năng lực chuyên môn, nguồn lực và công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ; tránh tình trạng giao nhiệm vụ nhưng địa phương không đủ năng lực thực hiện.

- Về thẩm định thiết kế và Phòng cháy chữa cháy: Cân nhắc kỹ lưỡng việc cắt giảm thủ tục thẩm định phòng cháy chữa cháy sau thiết kế cơ sở; đánh giá tác động về nguy cơ cháy nổ và khả năng đáp ứng của cơ quan quản lý nhà nước khi chuyển sang hậu kiểm. Đồng thời, quy định rõ cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý xây dựng và cơ quan Công an trong thẩm định và nghiệm thu.

- Về xử lý vi phạm: Nghiên cứu bổ sung, luật hóa các biện pháp ngăn chặn hành vi vi phạm trật tự xây dựng hiệu quả, tính toán đến biện pháp ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước đối với công trình vi phạm (tham khảo quy định tại Luật Thủ đô) bảo đảm tính răn đe.

- Về quy định chuyển tiếp: Rà soát kỹ Điều 96 và các quy định liên quan để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản hiện hữu, bảo đảm khơi thông nguồn lực. Làm rõ lý do và tính khả thi của các điều khoản có hiệu lực sớm hơn thời điểm có hiệu lực chung của Luật.

- Tiếp tục rà soát các nội dung về vật liệu xanh, NetZero; hoàn thiện quy định về Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng gắn với chuyển đổi số.