Công văn về cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở (Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ)

Công văn về cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở (Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ)

Tải về

Công văn về cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở (Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ)

Theo Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026, Cục Quản lý đất đai nhận được phản ánh tại hệ thống tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật Đất đai năm 2024, với các nội dung như sau: 

“Tôi xin kiến nghị Bộ xem xét điều chỉnh cho phù hợp các quy định sau.

Căn cứ Điều 139 Luật Đất đai về việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; Điều 141. Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất; Điều 152. Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp: 4. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp giấy chứng nhận tại khoản này thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án. Người có hành vi vi phạm bị xử lý theo quy định tại Điều 239 và Điều 240 của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hiện nay, một số hộ dân được cấp GCN đất nông nghiệp từ trước những năm 2000, nhưng trên đất đã có nhà ở ổn định (Có hộ khẩu số nhà ....). Khi chủ sử dụng đất mất, con cái vợ chồng của chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất nêu trên. Nhưng khi người được thừa kế tài sản nêu trên thực hiện các thủ tục xin cấp GCN hợp thức hóa nhà đất sang đất ở đều bị từ chối do đất đã chuyển quyền. 

Tôi kiến nghị Bộ nên xem xét đề xuất chỉnh sửa đối với trường hợp nhận thừa kế hoặc tặng cho từ cha mẹ, nên cho phép người được thừa kế tặng cho thực hiện các quyền và được cấp giấy chứng nhận theo các điều 137,138,139,141 LuậtĐất đai 2024. Đề nghị bộ nên phân rõ trường hợp chuyển quyền: ví dụ nhận thừa kế hoặc tặng cho từ cha mẹ thì được thực hiện các thủ tục cấp giấy theo các Điều 137, 138, 139, 141 Luật Đất đai 2024, còn các trường hợp nhận chuyển nhượng thì không được. Hiện tại, đây là 1 vấn đề rất thiệt thòi cho nhiều gia đình trước đây có đất chỉ được cấp mục đích nông nghiệp. Nếu gỡ được vấn đề này cũng giúp đỡ được rất nhiều ra đình có hoàn cảnh khó khăn, không có điều kiện đóng tiền sử dụng đất theo giá chuyển mục đich hiện tại.”. 

Về nội dung này, Cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau: 

Tại Điều 45 Luật Đất đai đã quy định về các điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất. Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định. Trường hợp bên chuyển quyền là cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì bên nhận chuyển nhượng không bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra. 

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì các trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 45 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền theo quy định của pháp luật. Việc xử phạt hành vi vi phạm hành chính do tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP. 

Trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai mà người dânkhông đồng ý với kết quả giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thì có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy dịnh tại Điều 237 Luật Đất đai. 

Xem thêm tại Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026.