Một số vướng mắc cần sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024 (dự thảo Tờ trình)

Một số vướng mắc cần sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024 (dự thảo Tờ trình) (Hình từ Internet)

Một số vướng mắc cần sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024 (dự thảo Tờ trình)

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và dự thảo Tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai

Dự thảo Tờ trình

Theo dự thảo Tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai thì qua 01 năm thi hành Luật Đất đai cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được như đã nêu ở trên, còn có một số tồn tại, vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, cụ thể như sau:

- Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp; việc quy định phải lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện dẫn đến tăng quy trình thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng. Luật Đất đai 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất mà sử dụng quy hoạch này để làm công cụ quản lý đất đai. 

Tuy nhiên, trên thực tế tỷ lệ phủ kín của quy hoạch đô thị và nông thôn trên cả nước còn thấp, trong nhiều trường hợp không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến một số địa phương mặc dù đã lập quy hoạch đô thị và nông thôn nhưng vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất gây chồng chéo, lãng phí. 

Với quan điểm bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, Kết luận 81-KL/TW ngày 29/7/2020 của Bộ Chính trị về bảo đảm an ninh lương thực quốc gia đến năm 2030 đã xác định giữ ổn định diện tích đất trồng lúa là 3,5 triệu ha, cao hơn nhu cầu thực tế để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, trong khi nhiều địa phương muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang mục đích phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ, hạ tầng và các mục đích sử dụng khác gặp nhiều khó khăn vì bị khống chế bởi chỉ tiêu đất trồng lúa. 

Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất còn tình trạng chưa thống nhất, đồng bộ. Ngoài ra, chưa có cơ chế giải quyết nhu cầu sử dụng đất để triển khai các dự án đầu tư công, dự án quan trọng, cấp bách, dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại đã được cấp có thẩm quyền cho ý kiến về chủ trương đầu tư nhưng chưa có trong quy hoạch hoặc chưa phù hợp với quy hoạch.

- Việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phụ thuộc vào trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị dự án, trong khi nhiều trường hợp vẫn không lựa chọn được nhà đầu tư thực sự có năng lực, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, chậm đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư. 

Ngoài ra, đối với một số trường hợp thực hiện dự án đầu tư có quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, phức tạp, tạo động lực phát triển cho địa phương hoặc vùng rất cần những nhà đầu tư lớn, có năng lực nổi trội nhưng khi áp dụng cơ chế đấu thầu làm kéo dài thời gian thực hiện và có thể không lựa chọn được những nhà đầu tư thực sự có năng lực nổi trội như mong muốn. 

Việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt là các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, kinh doanh dịch vụ lưu trú... cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư. 

Việc quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước để sử dụng vào nhu cầu phát triển kinh tế (bao gồm cả các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) làm kéo dài thời gian, thêm thủ tục, tăng chi phí tuân thủ, nhất là các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư có nhu cầu sử dụng quỹ đất này trong giai đoạn thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 và sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan Trung ương và địa phương.

- Chưa có quy định về thu hồi đất để thực hiện dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistic, du lịch, dịch vụ thương mại, công nghiệp văn hóa... 

Một số dự án sử dụng đất với quy mô diện tích lớn, mang tính động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương, góp phần xây dựng nền kinh tế tự chủ nhưng chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai thực hiện dự án. Với quy định của pháp luật hiện hành có yêu cầu phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất đã gây khó khăn trong tổ chức thực hiện đối với trường hợp thực hiện dự án khẩn cấp, cấp bách, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ trong phạm vi dự án, dự án mà khu tái định cư được bố trí theo tuyến của công trình chính. 

Yêu cầu việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không bảo đảm sự linh hoạt đối với trường hợp người có đất thu hồi đồng thuận bàn giao mặt bằng trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trên thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư. 

Theo quy định của Luật Đất đai, giá đất bồi thường là giá đất cụ thể, giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất, trong khi các phương pháp định giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn, chưa đảm bảo độ chính xác tuyệt đối. Điều này làm cho người có đất thu hồi thường đòi hỏi giá đất bồi thường cao hoặc yêu cầu được bồi thường bằng đất hoặc giao đất tái định cư để gia tăng lợi ích, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, phát sinh khiếu kiện; trong một số trường hợp không bảo đảm bình đẳng giữa việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người có đất thu hồi, đẩy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tăng lên, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nhất là đầu tư công.

- Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Trong đó, đối với thị trường sơ cấp (khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất) thì giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào kết quả của tư vấn xác định giá đất; đối với thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), giá đất do các chủ thể tự thỏa thuận và quyết định theo pháp luật về dân sự, Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát chủ yếu thông qua các công cụ quy hoạch, tài chính, định hướng phát triển không gian và hạ tầng. 

Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp và kết quả đơn vị tư vấn giá đất, trong khi việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường. Điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, trong nhiều trường hợp làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư. 

Việc xác định giá đất cụ thể nhất là khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức còn có những vướng mắc, bất cập. Với phương pháp này, kết quả của việc định giá bị phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức giá thuê trên thị trường, loại hình, hình thức kinh doanh của tổ chức. Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định. Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai. 

Vì vậy, việc sử dụng phương pháp này để phục vụ quản lý giá đất thì giá đất do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường. Bên cạnh đó, còn có ý kiến cho rằng Luật Đất đai quy định áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là còn mang tính tận thu từ đất, dẫn đến thời gian kéo dài, chi phí đầu tư tăng cao, làm giảm năng lực cạnh tranh, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư của các địa phương. 

Ngoài ra, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư.

- Hệ thống pháp luật hiện nay vẫn đang tiếp tục điều chỉnh, thay đổi ở nhiều lĩnh vực, dẫn đến thiếu đồng bộ tại thời điểm áp dụng như: Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu... Việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Đặc biệt, nhiều dự án đầu tư sử dụng đất triển khai qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, gây lúng túng cho địa phương trong xử lý hồ sơ và triển khai dự án.

Xem thêm tại dự thảo Tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.